2018 年的地产投资,没有买入时机,只有买入价格

2018年1月24日 ¦ 186 浏览 ¦ 作者: A Sue
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2018年,市场很淡吗,我没有觉得,B20 政策,加息的风浪,似乎整个市场没有报纸预期的死气沉沉,相反,Condo 市场在新的一年一直无比强劲的往上冲,抢offer 时起彼伏,这是一种什么样的信号呢,出租在寒冬腊月应该是最差的月份吧,但是,租客还是很难很难租到房子,最新的报告多伦多的公寓的空置率低于1%,什么意思? 就是没有空置的公寓,租金一房的公寓平均要往$2000 跑了,那又是怎么样的一种信号呢?

以自己的亲身的出租情况来看房市吧, 我的客人要将自己1+1的房子出租,看看过去半年成交记录,最高价是$1455, 因为客人要求保留信件原地址,不能宠物不能小孩,所以我将$1450 放在网上,一天时间又是忙碌的筛选租客的一天,选出5个租客来看房子,于是:2个客人主动加价,一个客人愿意一次性付一年租金,一个客人只是一个星期住2-3天,条件都非常好,个人感觉都是好租客,拒绝哪一个非常于心不忍,最终挑了一个条件不是特别好,因为他的工作单位就在附近,他的新婚妻子也在附近打工,应该是最适各的租客吧,每个移民都有艰难的开始,我觉得这样帮一下年轻人,让他感受加拿大的温暖。在我的推荐下,房东以$1500 租给了他们,就这么一天就搞定。

买卖市场,house 买卖双方还在博弈,我想很快,市场就要启动,很多人问我原因,呵呵,我真的说不出,可能是在最前线的一种感觉吧。

在很多投资的朋友当中, 有很多做大投资的,比如说买一块小地,做推翻重建项目;或者买一块大地,到政府那里做改Zoning,准备盖一座大楼,我想每个人都有自己擅长的领域,改Zoning,重建恰恰是我的短板,我的英语我的人脉不够和政府人打交道,我的知识还不够从底下的地基到楼内的材料了如指掌,我的抗压能力还不够参与这种错综复杂的项目。和很多工薪阶层一样,我只能做一些保守的,力所能及的稳健的投资,不求发什么大财,只想在退休之年有更体面的一种生活,只想万一生活有什么不顺利的时候,有一个赚钱的物业渡渡难关。

本人一直遵循这以租养房的投资法则,不贪心,不等待,适时出手,回报往往出乎我的意料,就如对待自己的工作,以自己的经验自己的知识做一些力所能及的买卖房产,从一个租盘,一个小小的公寓买卖做起,自己从投资小小的房产慢慢地做起,并分享我的心得。

我的自始至终的理论是:老老实实守拙,选好未来10年不会被淘汰的区域,买低于市场价的房产,我们普通人不可能知道房地产价格啥时候涨,那些投资股票的,天天看K线,有几个赚大钱的?就像我们地产经纪天天摆弄当月成交价、历史成交价,没有实质意义一样。

我们看看几个房子的价格,以及买入以后的租售比:

P3.jpg

这套房子在 Warden / Ellesmere 正在出售 的一套平房,42X125的方正的好地,去年大概的价格是90左右,现在应该75万够买到。

咱们以$75万购入,75% 的贷款2.99利率30年还清来计算收入和支出

支出: $2360(贷款) + $230(地税)+$100(房屋保险)= $2690

房租收入: $1600+ $1000= $2600 还有$90-$100的差额需要补。

优点: 独立屋。那个地段都是Midtown的老区,在多伦多土地严格使用的情况,未来推翻重建的可能性较大

这个是东边Oshawa 市中心的一个老平房,46X105 Lot,开价49万余,是三套可以出租的物业,假设48万能够购入,同样的 25%的首付,2.99的利率

支出:$1512(贷款)+$150(地税)+$100(保险)= $1762

房租收入:$900 + $1000 +$ 600 =$ 2500

还有近$738 的正现金流。(: 这些房租的收入本人都是往低的算)

这套房子的优点:便宜,有很高的正现金流,可以买N套,实现以租养房,可以等到N年以后退休套现,东边一直是我推荐的区域,GTA 人口不断延伸,东边离多伦多太近了,房价还是很低,它的优越性会越来快显示出来,房价一定会涨。

买来,持有,涨价之后出售,或者说想退休就出售,租客的租金收入是帮着我们持有。所以当个好房东是至关重要的。地产投资不仅能够利用杠杆,还能不出售房产也能套利,就是将涨价的房子做refinance。新政策之后,房价的下跌,特别是我看好的House市场,对于财务能力强的人,对于早年已经买了房产的人,就是一个超好的机会,不必要抢着买, 做好功课再买,有笋盘再入市。

最近一些房产大佬们对市场的判断增加了我的信心,说2018年是未来10-15年最好的房产买入时机,不管别人信不信,反正我信了。


《富爸爸,穷爸爸》的作者说的几句话, 第十句是 “房地产是最好的投资 我也信了。

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