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投资大房子,其实并不划算。

时下最流行的退休储蓄策略是:买上一所大房子,期待房地产市场的繁荣持续下去,然后在退休的时候以大换小,于是释放出早早下手带来的“特别优惠”──房屋权益。

听起来很有吸引力?问题是,你要投下一大笔钱,结果得到的回报却少得出人意料。

大房子策略:为了了解其中的缘由,我们假设你现在35岁,拥有一所价值40万美元的房子,其中贷款30万美元,而你打算在65岁退休。

怎样才能创建一个最佳投资组合呢?你可能会一直住在现在的房子里,用30年的时间还清贷款,而把多余的闲钱投资于股票和债券共同基金。姑且称之为“小房子策略”吧(虽然在美国很多地方,一所价值40万美元的房子其实并不小)。

或者,你也可以选择“大房子策略”──买下一幢价值百万美元的豪宅,从现在开始直到65岁退休,慢慢还清90万美元的贷款。到65岁的时候,你就可以卖掉豪宅,换一所价值40万美元左右的房子,从而兑现一大部分的房屋权益。

哪种策略能让你更富有呢?为了不让今天的房地产迷们有狡辩的机会,我们做出的假设都是有利于大房子策略的。

首先,我们假设你可以以6.5%的利率得到一笔30年期的固定抵押贷款。那么,90万美元的贷款月供为5,700美元,而30万美元的贷款月供为1,900美元。

更进一步地说,我们忽略你卖掉40万美元的小房子、买入百万美元的豪宅可能要支付的任何房地产佣金。我们同时假设,在你65岁把房子出手的时候,你不用支付任何资本利得税,或者向房地产经纪商支付任何佣金。

与此同时,我们假设你的房子每年可升值5%,而通货膨胀率为3%。这其中2%的实际年回报率恰好与历史平均水平一致。

“人们看到这种分析,可能会说,假设房子每年升值5%真是可笑得很,我的房子升值了14%呢,”俄亥俄州麦迪那的财务顾问查理斯•法雷尔(Charles Farrell)说。 “但是你不可能连续30年都能获得14%的涨幅。”法雷尔帮我做出了以下分析。

据法雷尔计算,按今天的美元价值计算,到你65岁的时候,你那所100万美元的房子将价值180万美元。届时,你卖掉它,然后买入40万美元的房子。

由于小一点的房子也会以高于通货膨胀率两个百分点的速度升值,以今天的美元价值计算,到你65岁的时候,一所40万美元的房子就要花费你70万美元了。这样一来,你就赚到了110万美元的退休生活费。

这似乎是一笔相当可观的回报,但是代价也很大。采用了大房子策略,你不仅会面临沉重的还款负担,还不得不付清地产税、维修成本、业主保险和公用事业的各种费用。

我们姑且保守估计,每年这些持续不断的费用将占到房产价值的2%。加上抵押贷款,你买下豪宅的第一年,就要支出8.8万美元。

小房子策略:诚然,采用小房子策略,你同样也会面临持续不断的各种费用以及月还款。不过,这里面的金额就要小得多了。假设你一直住着小房子,然后把储蓄投入共同基金组合。

以最保守的估计来看,假设这些共同基金每年的回报率仅比通货膨胀率高出2.2个百分点。这是目前10年期通货膨胀指数美国国债、可能是最安全的长期投资的回报率。按法雷尔的计算,30年之后,你的投资组合将价值200万美元,比大房子投资策略的收益高出近一倍。

诚然,对于大房子策略,我们忽略了抵押贷款税收减免的价值,而对于小房子策略,我们没有考虑投资组合的税项影响。另一方面,如果你采用小房子策略,你可以通过向个人退休帐户或401(k)计划缴纳资金而获得税收减免。你对401(k)计划的投资可能还会获得雇主相应部分的投入。

底线是:除非投资组合回报的一半都要收归税收,否则小房子策略是毫无疑问的正确选择。当然,如果我们采用更为实际的假设,小房子策略带来的好处更是显而易见。

比如说,假设投资组合每年的回报率为通货膨胀率加四个百分点,而维修、公用事业和其他成本占房产价值的3%,那么小房子策略给你带来的不只是两倍的退休生活费,而是三倍。

“关键是大房子的各项费用太多,” 法雷尔说。“做出这项百万美元投资要付出的成本太高。这笔钱就是白白流走了,而小房子策略可以把钱投资。”

不过,买所大房子也确有好处。未来30年里,你能住得很宽敞。不过,也就是这么点好处了。买所大房子不是投资,而是一种生活方式的选择──同时带来一张大得吓人的帐单。

财务负担

买房、卖房、持有房产并不便宜。

– 2003年,生育高峰期出生的业主在房屋装修上的支出平均为2,200美元。 – 借入一笔20万美元的抵押贷款,手续费通常在3,000美元左右。 – 2004年,房屋出售者支付给房地产经纪商的佣金平均为5.1%。

(编者按:本文作者Jonathan Clements是《华尔街日报》个人理财专栏“Getting Going”的专栏作家)

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1 条评论

  1. 2006年10月5日 10:57Canada

    Good !!

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