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房屋贷款保险的误区

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“首付款不足20%需要买保险。”这是我们经常听说的一句话。但这里边的保险到底是哪一种保险?在银行办理过房屋贷款的朋友都有这样的经历,银行职员通常会准备一份房屋贷款保险(Mortgage Insurance)申请表让客户购买保险,很多人把它当成取得贷款必须的条件,但事实上并非如此。

不足20%首付款需要买保险指的是”按揭贷款违约保险(Mortgage Default Insurance)”。按照当前加拿大目前的做法,借款人首付比例低于20%时,借款人必须通过购买按揭贷款违约保险的方式,才能获得银行的住房贷款。一旦借款人违约不能按期偿还贷款,由此造成的相关损失银行可向将向CMHC,Genworth等专门的保险机构索赔。按揭贷款违约保险保护的是银行的利益,但由借款人买单。一般的银行并不能办理贷款违约保险业务。

那么在银行购买的是那类保险呢?是房屋贷款保险(mortgage Insurance)。普通的房屋贷款保险与短期的人寿保险类似,保障被保人去世时剩余的房屋贷款不用偿还,也有的增加了附加险,比如在意外伤残期间的房屋贷款免还,或在有重大疾病发生的情况下少还一定数额的贷款。这些附加险也与人寿保险公司推出得伤残保险及重病保险类似。有人问,买了是房屋贷款保险(mortgage Insurance)失业是否可以不用还房贷了?至今我还没有听说有哪家保险机构敢保失业险。如果有这样的保险,去年美国和加拿大就不会有那么多的房屋被强制拍卖,如果有这样的保险公司,可能在AIG之前就已经关门了。

大部分购买了房屋贷款保险(mortgage Insurance)的人均认为有了这份保障就不会因为这些死亡,生病等不幸事件的发生而失去自己的房子,但事实并非如此。购买过房屋贷款保险的朋友都会记得,在填写申请表的时候,会有长达数页的关于你健康的问题需要你回答。但银行职员并非持有保险执照的专业人员,没有经过专业的训练来向投保客户解释相关的细节及进行风险揭示,问题中涉及许多医学专业术语,是否患某种疾病等,是否住过院,是否有过手术等,而且有些问题还比较模糊,需要咨询医生后才能回答,许多人在填表时难免会忽略一些细节,一路NO,NO,NO带过,但往往某些细节就决定你将来能否获得赔偿。买过人寿保险的人都知道,购买保险先要经保险公司审批,我们称之为underwriting,需要体检,查看你的医学记录等,经过underwriting才能知道是否符合受保条件,如果被拒,交再多报费保险公司也不保。但房屋贷款保险采取的是post-claim underwriting,就是说,在投保人不幸去世或患病无法支付房屋贷款时,房屋贷款保险机构才开始对申请人当年申请表所填内容、所回答问题的真实性进行调查核实。如果一旦发现投保人有不属实的情况就认定投保人说谎,就会被拒绝赔偿,多年的保费也会付之东流。

加拿大广播公司(CBC)在去年专门就这个话题进行了一次详细的调查,许多客户并不知道自己买的保险并不”保险”,有些被访问的客户就是因为上述表格的内容被认为有欺诈行为而未能获得保险公司赔偿。相关内容可参见CBC公司网页:http://www.cbc.ca/marketplace/2008/02/06/mortgage_insurance_not_always/ 在你对房屋贷款保险说yes之前,应该知道你还有其它的选择。拥有一份个人的人寿保险、伤残及大病保险计划来代替房屋贷款保险,可以给你及家人一个更好的选择,更好的保障。 (以上内容仅供参考, 不作为投資建议,若需具体的建议, 请咨询合格的投資理财顾问)

作者:张进,MA,CFA,特许金融分析师,十余年证券、期货交易、贷款、保险、基金投资管理与研究从业经历。电话:647-686-6898

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