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浅谈楼花买卖的税务问题

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近年来加拿大楼花市场火热,不少人看准机会,买入楼花后直接转让合同赢利,或者等建筑单位落成后即转售赢利。不少投资者通过楼花投资也获利非浅,但忽略了投资收益的申报。这种情形已引起加拿大税务局的注意,税务局借助房地产资料库、土地登记资讯、建筑许可资料和发展商提供的买家名单,查核楼花转售单位获利后避税的情形。税局在查核过程中会特别留意投资者买卖楼花的交易频繁程度,一旦发现短时间内转售单位后获利却又未有申报者,将面临惩罚性税款征收。 加拿大税务局对地产买卖的三种类别有不同规定: 第一种, 自住房卖出时取得的资本增值免税;第二种,投资物业卖出时资本增值需要交税,即资本增值的一半要作为卖出当年收入申报;第三种,炒卖楼花,既楼花买家在最后成交前将楼花卖出,所赚取收益全部作为卖出当年收入纳税。另外,即使楼花交割,被税局视为频繁买卖物业取得的增值,也需要全部作为卖出当年收入纳税。为防患于未然,投资楼花,要考虑哪些税务问题呢?

第一需要考虑的是你的投资产生的收益是资本增值还是生意收入。资本增值税是对资本利得征税。常见的资本增值有买卖股票、债券、贵金属和房地产等所获得的收益。加拿大税法规定,除家庭的主要居所外, 投资物业如度假屋等不属于家庭主要住所的房产转让时产生的增值需要交税。如果投资期房在卖出时不能保持主要住所的性质,如果投资赚了钱,利润要作为卖出当年的资本增值交税。有些人认为自己只持有一套房子, 将来卖出时增值部分是免税的。这只是一般意义上的理解,卖房能不能享受资本增值免税,需要界定您的住房是不是一直保持了主要住所的性质,而不是看您是否只有一套住房。另外,尽管您随时都只拥有一个物业,但在若干年的时间里如果您频繁买卖房屋,但税局可能认为您以盈利为目的频繁买卖物业,您的物业增值有可能被视为生意收入而纳税。比如, 如果你购买楼花的目的就是为了转卖赢利,即使您没有自己的自住物业, 取得的赢利也可能被税局视为生意收入。

第二需要考虑的是你是否有资格享受合并税(HST)退税。在安省购买新房包括楼花,需要交HST,如果是自住(包括父母,子女等居住)可以申请HST退税;如果用于出租,也可以申请HST退税,但如果购买楼花申请过HST退税,但交割后并没有真正入住,而是将其卖出,可能会被税局追讨HST退税,利息及罚款。什么情况下你才能得到HST的退税呢?必须将所购买的物业用作自住,或者能够证明自己将物业出租至少1年。以安省为例,HST退税分为联邦HST退税和安省HST退税两部分。如果低于房价低于35万, 购买者可申请36%的联邦HST退税,比如房价35万, 所得到的退税为$6,300。如果所购买的房屋房价房价$350,000和 $450,000之间部分,联邦HST退税会按比例降低,如果所购买的房屋房价超过45万,则联邦HST退税就没有了。安省HST退税没有房价限制,即房价45万以上仍有退税,新房购买者可申请75%的省HST的退税, 上限为$24,000。比如比如房价35万, 所得到的退税为$21,000。

第三需要考虑的是你是否有资格享受土地转让税退税。楼花单位在交房时要交纳土地转让税,多伦多市内的物业除了要交安省的土地转让税外,还要交多伦多的土地转让税。由于该两项税收相当高,因此很多人希望将楼花在交楼之前就卖出去,以避免了大额的土地交易税。比如购买物业位于多伦多,成交价为80万,安省土地转让税是$12,475,多伦多土地转让税$11,725,合计为$24,200。对于初次购房者来说,所交的土地转让税可以有最多$2,000的返还。条件是:购买者必须年满18岁;必须将所购房屋作为家庭主要住所,自购买之日起9个月内必须入住;本人和配偶以前未曾拥有过任何房产 (包括加拿大以外的地方)。如果满足初次购房土地转让税返还条件且你购买的房屋位于多伦多的话,还可享受市政府最多至$3,725元的土地转让税退税。

第四需要考虑的是你接手的楼花是否来自非税务居民。非税务居民卖出在加拿大的物业时,需要缴纳纳25%的房产增值税。如果出售房产的非税务居民没有缴纳该增值税,买方将负责支付该增值税。

(以上内容仅供参考, 不作为投資理财建议,若需具体建议,请咨询合格的投資理财顾问)

作者:张进,MA,CFA,CFP,金融学硕士,特许金融分析师,注册财务规划师,拥有加拿大保险、互惠基金销售执照。电话:647-686-6898

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