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非居民房产出售税务申报

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近年来,在加拿大的非居民持有的房产越来越多,买卖也越来越频繁,但非居民交易房产与居民不同,在税收方面有特别的规定。大多数情况下,非居民出售在加拿大的房产时都需要报税和纳税,许多非居民对相关程序不是很清楚,有些非居民卖房后未及时申报,不仅被预扣房款不能尽早拿回,而且由于违反税局规定而被罚款。首先需要明确的是,大多数情况下,非居民在加拿大拥有的房产,不管是用于自住还是出租,都不能享受加拿大居民主要住所的税务减免,也就是说房屋出售时需要报税和交税。如果是加拿大居民与非居民共同拥有的房产,非居民也必须就其拥有份额部分的增值作为基数纳税。

如果卖家是非居民,出售房屋时由于各种原因没有报税和纳税,买家没能取得卖家的清税证明书,税局没有收到相应税款,那么交税的责任就在买家,买家有责任承担卖方所欠税款,所以买家在买房后一定要通过律师确认卖家的身份,是居民还是非居民,买家是否有纳税的责任。如果卖家是非居民,在房屋交割前都未取得清税证明书(Certificate of ComplianceT2068,买家律师在支付房款时,就需要扣留高达房屋售价25%(未折旧的房产)或50%(已折旧的房产)的金额作为税款保证金。在收到税局发出的清税证明书后,买方律师会将保证金退还给卖家,如果一直没有收到清税证明书,买家律师会将收取的保证金全额上交税局。

按照税局申报要求,非居民卖家必须在房产将被处置的30天之前,或者在被实际处置后的10天以内,通知税务局。如果逾期,每天有$25罚款,累计罚款可高达$2,500, 所以一旦卖家与买家签订协议,确定交房日期后就可以着手填写相应税表了。

非居民卖家需要填写相应税表T2062T2062A,连同所需的支持文件(比如房屋购买合同,房屋出售合同,资本增值计算表格等)一起寄到税务局,并申请清税证明书,以确认因物业增值而必须交付的税款数额。清税证明审批处理通常需要两个月,或更长时间,当税务局确定所应缴纳的税款额度并收到卖方缴纳的款项后,会发给非居民买家清税证明书, 证明书第一份copy 1有卖出的价格,卖出日期,发出清税证明书日期等信息,由卖家留存,第二份copy 2 除了有copy 1 的信息外,还有交税的数额,成本价等信息,卖家在次年申报非居民个人所得税时提供,第三份copy 2A内容与copy 2 一致,也是由卖家留存,最后一份copy 3 内容与copy 1一致,是给买家或买家律师的。预交的税款是房屋增值的25%,只有土地转让税可作为购房成本抵扣,其它费用比如经纪费用,律师费用等都不能抵减。支付给税局的款项可以去银行购买汇票支付,收款人是The Receiver General, 不是加拿大税务局(CRA)。

如果非居民选择在次年4月底前不进行非居民个人所得税申报,如果只有售房一项收入,那么所缴纳的增值部分的25%即为最终的税款。非居民可选择卖房之后的次年进行非居民个人所得税申报。非居民税表与居民税表类似,也有联邦税和省税,税率根据收入分档,联邦税税率最低为15%,最高为33%,安省税率最低为5.05%,最高为13.16%如果非居民仅有售房增值收入,如果增值数额不是特别大,由于是增值一半,不是全部作为应税收入申报,通常填报非居民税表后都有退税。另外,与居民税表不同的是,非居民一般没有个人免税额。

 (内容仅供参考,不构成任何具体理财建议,若需财务规划建议,请联系作者或咨询相关专业人士。)

作者:张进,CFACFP,特许金融分析师,加拿大注册财税规划师;Tracy Zhou, CPA, CGA, 特许专业会计师,加拿大注册会计师。联系电话:647-686-6898

 

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归类于: 房产 (全局), 房产投资, 税务规划 | RSS 2.0 |

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