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非居民房产出租税务申报

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越来越多的非居民在加拿大购买和出租房产,但非居民在出租和出售房地产时在税务处理上与居民有很大的不同。加拿大居民将购买的物业用于出租时,不需要缴纳预扣税,而非居民将购买物业出租时,需要每月向税务局缴纳预扣税,年度结束后可选择按216 条款下的所得申报表申报租金收入。

作为非居民,可以选择以总租金收入法或者是净租金收入法来纳税。按照总租金收入法的规定,物业管理人有义务在每月交租金时,依法扣除总租金的25%,在次月15天以内上交给税务局,同时物业管理人每年必须向税局填报NR4表格,NR4填报的时间是次年的331日前。比如,如果王先生是非居民,将其房产出租,假设在201761日起租,租金$2,000/月,王先生或其物业管理人就必须在715日前缴纳第一笔预扣税额,金额为$500。同样,在815日前上交第二笔税款,以此类推。要交税,非居民如果之前社会保险号码(Social Insurance Number, 简称SIN)或临时税号,还必须填表(T1261)申请加拿大税务局非居民个人税号(Individual Tax Number, 简称ITN),作为纳税人的纳税号码。申请ITN号码时需要提供能证明纳税人身份的文件,比如护照,驾照,出生证等,如果提供复印件,必须要由加拿大的医生,律师,教师,政府工作人员验证,签字后才有效。非居民在办理购房交割手续,与律师见面的同时,就可要求律师提供一份其复印件的True Copy,用于申请税号。如果当事人不在加拿大,再办理其身份的公证件就比较困难了。

按照总租金收入法纳税后,非居民纳税人可选择自有租金收入当年起算两年内,填报216 条款下的所得申报表(T1159)进行申报,申报后如果有多交的税款,税局会有退税。按此表申报,只需要根据超额累进税率缴纳联邦税,没有省税,但对于非居民,有一项48%的税上税(Surtax)。举例说明,比如2015年非居民房租净收入为8万加元,前$44,70115%纳税,即应交税为$6,705,超过$44,701,低于$89,401的部分按22%纳税,应交税为$7,765.78,两者合计为14470.78,加上48%的税上税,合计交税为$21,416.75

非居民纳税人也可以选择按净租金收入法来纳税。前提是需要找到一位加拿大居民作为代理人(担保人),并填报NR6表。非居民必须在次年630日前填报相应的所得税申报表。NR6表第4部分需要填写加拿大居民代理人信息,代理人需要在此处签字担保,一旦非居民纳税人未按时报税和交税,所有的欠税,利息及罚款将由加拿大居民代理人承担。另外还需要提供一份出租物业的费用清单,预估每月发生的各项费用,费用不包括各类资产的折旧及摊销费用。

NR6表递交的时间:如果是第一次出租,在收取第一次房租之前。如果是连续出租,需在出租当年第一天或之前提交。在没有收到NR6表批准之前,非居民必须按总租金的25%按时上交预扣款。一旦NR6表经税务局批准,非居民纳税人会收到税局书面信件,之后物业管理人就可以按照净租金的25%代税务局扣税了。之后物业管理人有义务在每月交租金时,依法扣除净租金的25%,在次月15天以内上交给税务局。

 (内容仅供参考,不构成任何具体理财建议,若需财务规划建议,请联系作者或咨询相关专业人士。)

作者:张进,CFACFP,特许金融分析师,加拿大注册财税规划师。联系电话:647-686-6898

 

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