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央行升息与贷款成本

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加拿大央行每年有8次会议讨论调整基准利率,1月下旬,3月初,4月中旬,5月下旬或6月初,7月中旬,9月初,10月中旬和12月初。在特殊情况下中央银行也有选择议息日期的权利。正如经济学家们所普遍预期,加拿大央行712日宣布加息,将隔夜贷款利率从0.5%调高至 0.75%。加拿大央行上次加息还要追溯到2010年,为了进一步刺激经济,加拿大央行在2015年一年内甚至两次减息,故自20157月以来,央行就一直把基准利率维持在0.5%没有变化,这次是加拿大银行7年来首次上调利率,因此备受各方关注。

加拿大人最大的负债是房屋贷款,但房屋贷款利率并不是直接由加拿大央行决定,加拿大央行设定隔夜利率目标。隔夜利率是银行之间短期资金拆借的利率水准。当央行改变该利率时, 即向商业银行发出一个信号,希望它们能跟随。该利率的改变将影响商业银行的借贷成本,通常商业银行会跟随央行进行利率调整。隔夜利率是多个利率的参考基准,大家较熟识的有Prime Rate(最优惠利率)10多年以来,最优惠利率一直都是根据隔夜利率水平再加上某个百分点来确定。各家银行可以自行设定自己的优惠利率,目前许多银行已将Prime Rate2.75%上调至2.95%,比央行隔夜利率高2.2%

大约有65%的加拿大房主选择的是固定利率贷款,对于这些房主来说,要等到贷款期限到期才能重新确定贷款利率,贷款利率上升对借款成本不会马上带来影响,但如果贷款利率持续上升,等到几年后更新贷款合同时会发现贷款成本非常高。大约有30%的加拿大房主选择的是浮动利率贷款,对采用浮动利率的借款人,利率上调后借贷成本会上升,对家庭债务成本会产生直接的影响。如果一个家庭每年有2万房贷本息要还,假设采用浮动利率, 摊还期为25, 贷款利息为2.0%, 按月还款, 设想如果利率上升0.25%, 新的还款额约为$20,574,增长2.87%,利率上升0.5%, 新的还款额约为$21,158,增长5.79%,利率上升0.75%, 新的还款额约为$21,750,增长8.75%,利率上升1%, 新的还款额约为$22,352,增长11.76%

贷款利率上升对潜在的购房者来讲,一是潜在的购房成本会增加,二是贷款额度与贷款利率水平是关联的,如果贷款利率上升,同样收入能够取得的贷款额度会降低。加拿大金融监管机构(OSFI)要求银行金融机构对贷款者进行压力测试,按照央行5年固定利率来审核申请人的还款能力,以证明他们在将来利息提高至该利率水平时有能力支付贷款。根据简单的计算,工资年收入8万元的购房者,按照压力测试,贷款额大约是其工资的5倍。如果有汽车贷款等其它债务,获得贷款额度将会进一步下降。

目前银行用于贷款压力测试的利率水平是4.64%,远高于现在各家银行的贷款利率,加息暂时对贷款额度没有大的影响,只是增加一些贷款成本,但如果利率不断上升,不排除金融监管机构贷款压力测试的利率水平会上升。其它的压力测试标准还包括,购房者用于居所的开支如还贷款、取暖及物业税等,不得超过家庭收入的39%;如果包括所有欠债的还款开支,不得超过家庭收入的44%。对于那些准备购买二套投资房的购房者来说,从之前房子中借款动用信贷额度的借款成本也会上升。

(内容仅供参考,不构成任何具体理财建议,若需财务规划建议,请联系作者或咨询相关专业人士。)

作者:张进,CFACFP,特许金融分析师,加拿大注册财务规划师。联系电话:647-686-6898

 

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