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如何才能让主要住所免税?

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税法上主要住所的概念是以家庭作为单位,从1982年起每个家庭包括18岁以下未成年的孩子可以共同拥有一个主要住所享受免税增值得税务优惠,即使你和配偶分别拥有一个物业,也只能选择一个物业作为主要住所。比如你除了多伦多的自住房外,还在郊区有一个度假屋用于自住,你必须选择其中的一个物业作为你的主要住所。

住所免交资本增值税会为你带来多大的好处呢?假设你购买的住所,价值为100万加币,假设20年后市价为400万,若不是主要住所,在出让或转移给你的子女时,增值的一半即150万要作为处置当年的收入交税,因此保持你的主要住宅的性质就特别重要。有以下情形时你需要留意:

从2016年开始,只要出售主要住所或有视同卖出的情况发生,无论是否有税款缴纳都需要申报。比如你在2018年5月卖出自住房,在2019年申报2018年个人所得税时,必须在 T1 General 中提供相关的信息。如果忘记申报当年的主要住宅,事后需通知加拿大国税局进行对税表进行修改。加拿大税局接受迟来的申报,但从申报日期到CRA的调查结束期间,每个月罚款$100,罚款累计最高可达$8,000。

在住宅出售的那一年中,住宅的拥有人、其配偶或子女必须在住宅中居住过。假设你搬离你的住宅并将其完全出租,有可能你的住所会失去主要住所的性质。你需要留意税法有一个特别的规定会让你有4年的时间,即使你全部出租你的住所,仍可保持你的主要住所性质。但要注意在出租期间,报税时不可以申报房屋折旧,即CCA(capital cost allowance),同时你需要居住在加拿大,否则有可能改变你住所的性质。如果你是由于工作地点变化的原因搬离你的主要住所而出租,该期限还可延长,但最终你或你的家人必须要实质性地重新入住才能保持主要住所性质。

从严格的税法来说,如果房屋拥有人将部分住宅出租或作为生意用途,改变的部分将不再享有主要住所的税务优惠,持有人在出售物业时必须为因改变的部分而产生的收益交税;不过在具体实施时税务局采用的政策相对宽松一些,只要住宅保持其主要用于民用住所的特性,拥有人未将住宅做过折旧,即未申报过CCA, 同时对住宅没有进行结构上的改变,就可以维持该房屋主要住所的性质。

既然主要住所增值不交税,如果有足够的支付能力,能否通过购买豪宅而处置时不交税呢?主要住所的面积有限制,所占的土地面积不能超过0.5公顷或1.25英亩。如果土地面积超标,必须要有足够的理由说明你的主要住所需要这么大的面积是必须的,否则你的住宅将不能保持主要住所的性质。

如果你在加拿大境外比如北京,上海拥有住宅,能否指定其为你的主要住所呢?你可以指定你在在加拿大境外的住宅为你的主要住所,在住宅出售的那一年中,你或配偶或子女必须在住宅中居住过,如果住宅在出售的那一年空置,但是你及配偶或子女曾在前一年中在所出售的住宅中居住过,你可以向税务局要求将住宅作为主要住所,在处置该物业时可以享受加拿大资本增值免税的税务优惠,但在物业所在国可能会对你的物业增值课税。

尽管你随时都只拥有一个物业,但若你以盈利为目的频繁买卖物业,你的住宅可能会失去主要住所性质。在这种情况下,你的物业增值可能不被认为是资本增值,而有可能被视为生意收入而纳税,税务负担会成倍上升。

(内容仅供参考,不构成任何具体理财建议,若需财务规划建议,请联系作者或咨询相关专业人士。)

作者:张进,CFACFP,特许金融分析师,加拿大注册财税规划师,联系电话:647-686-6898

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1 条评论

  1. 2019年7月3日 11:11Dave

    “如果你是由于工作地点变化的原因搬离你的主要住所而出租,该期限还可延长.”

    这个相关信息哪里可以找到相关信息?谢谢

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