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楼花转让需要明白的税务规则

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加拿大房地产市场火热,引发了不少投资者购买期房, 即通常称之为楼花的投资行为。由于贷款要求越来越严,加之楼花单位在交割时要交纳土地转让税,不少购房者抱着短期盈利变现的想法购买楼花,期望在交割前转手卖出变现,但不少投资者购买前对楼花转让相关的税务规则并没有深入的了解,在转让楼花时忽略了投资收益的申报, 留下后患,一旦被税局查税,才发现炒卖楼花其实不挣钱,只是在帮税局打工,加上罚款和利息,最后还亏钱。

近期一宗涉及楼花转让的诉讼案件被媒体曝光。据明报报道,该诉讼涉及一名地产经纪及其孙女。两人于2006年签订购买协议,各自买入在多伦多正在兴建的一个共管柏文大厦单位。交易于20106月完成,之后两个单位被相继售出,不过地产经纪及其孙女在2010年度报税时均没有申报出售这些共管单位后的$103,206元和$106,025的收益。税局因此向两人征收大笔罚款。

加拿大税务局对地产买卖的三种类别有不同规定: 第一种, 自住房卖出时取得的资本增值免税;第二种,投资物业卖出时资本增值需要交税,即资本增值的一半要作为卖出当年收入申报;第三种,炒卖楼花,既楼花买家在最后成交前将楼花卖出,所赚取收益全部作为卖出当年收入纳税。另外,即使楼花交割,被税局视为频繁买卖物业取得的增值,也需要全部作为卖出当年收入纳税。

如果以炒卖为目的转售楼花产生的收益不是资本增值,而是生意收入。税法规定,除家庭的主要居所外, 投资物业如度假屋等房产转让时产生的增值需要交税。如果购买楼花的目的是用于自住,由于特殊原因,不得不卖出,投资赚了钱,利润作为卖出当年的资本增值交税。如果购买楼花时,没有打算把它作为自住或出租物业,只是短期持有即卖出,或房屋交割前将合同转让,如果没有让税局信服的理由,税局有可能把你出售物业后所得到的全部收益作为你当年的生意收入全额纳税。举例:比如,该案中的地产经纪及其孙女购买的楼花,被税局认定其购房的目的就是在交割前转售赚取价差,那么需要缴纳的收入税是按$103,206元和$106,025计算。

如果转让方在合约转让过程中有盈利,即转让楼花赚取了差价,如果被税局认定转让楼花的主要目的是取得盈利,除赚取的差价将被作为生意收入缴纳所得税,同时差价部分及定金部分还需要缴纳HST,并且缴纳的HST不能申请HST Rebate。在实际操作中,如果转让方付了定金,把楼花合同转时要按照商定的转让价(含定金本金和差价)收取HST,如果开发商收取转让费,转让费也是需要缴纳HST的。不要以为只有利润部分需要缴纳HSTHST是销售税,是按销售额来计算的,转让时所交定金也算销售额。假设该案中的地产经纪及其孙女购买楼花每套交了$20万定金,其购房的目的就是在交割前转售赚取价差,加价$10万将其楼花转售,那么需要缴纳的HST$30万的13%,而非$10万的13%。从地产经纪及其孙女这个案例来看,假设转让当年她们的其边际税率为40%,则每套房子收入税要交$40,000,销售税要交$39,000, 再加上支付的经纪费,转让费,律师费及购房定金的利息成本,正常交易炒楼花是不挣钱的,如果被税局判定为偷税漏税,每套房子应交税款$79,000,加上可能面临高达200%的罚款即$148,000及数年来欠税的利息,每10万炒房收入,交税及罚款很可能超过25万,这是相当严厉的处罚。

(内容仅供参考,不构成任何具体理财建议,若需财务规划建议,请联系作者或咨询相关专业人士。)

作者:张进,CFA,CFP,特许金融分析师,加拿大注册财务规划师。联系电话:647-686-6898

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