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房贷新政下的贷款额度

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2012年7月9日起加拿大新的房贷政策开始生效,贷款的摊还期限从30年降低至25年,将毛借贷还款比率(GDS)设定为最高不超过39%,总借贷还款比率(TDS)设定为最高不超过44%。许多家庭在购房之前都需要了解按照新政策,自己最多能贷到多少款,如果购房时利率上升对贷款额度有多大的影响?

我们知道,房屋贷款需要经过贷款机构进行审批,这一程序称为”Underwriting”。贷款审批的第一步是根据借款人如信用记录的好坏,首付款的多少,申请人工作及收入状况以及所购房屋的情况作出贷与不贷的决定。一般贷款被拒绝的原因包括:信用问题、工作不稳定或欠债过多。如果金融机构同意贷款了, 贷款审批就进入第二步,银行根据借款人的借款能力决定贷款额度大小。

贷款机构决定决定贷款额度主要根据两个比率:GDSR和TDSR。GDSR 的英文全称是Gross Debt Service Ratio, 即”毛借贷还款比率”。TDSR全称是Total Debt Service Ratio,即”总借贷还款比率”。

毛借贷还款比率(GDSR)用来计算你的税前总收入中用来支付基本住房开支的比率。基本住房开支包括房屋贷款的本金、贷款利息、地税、供暖费用和物业管理费等。其算法是:GDSR=(房贷本金及利息偿还+地税+供暖费+50%物业管理费)/税前总收入。公式内的数额可用年也可用月来计算,你的GDSR不应超过39%。如果用了超过总收入39%来支付住房开支,在支付其它费用时可能会面临困难。

总借贷还款比率(TDSR)用来计算你的税前总收入中用来支付住房及其它消费贷款的比率。消费贷款包括信用卡、汽车贷款学生贷款、个人消费贷款等债务,其算法是:TDS=(房贷本金及利息偿还+地税+供暖费+50%物业管理费+其它供款)/税前总收入。你的TDS值不应超过44%。对于大多数借款人,TDSR等于44%就相当于还款额已超过其扣除收入税、CPP和EI后拿到工资的一半以上。

我们来看看家庭收入为8万的王先生一家能贷到多少款。假设所购房屋的地税每年为$4,000, 取暖费为每年$1,000,用GDSR=39%作为标准计算,即:39 %=( 房贷月供款x 12 + 4,000+1,000)/80, 000, 房屋贷款的月供款是$2183。假设贷款年利率是4%, 贷款摊还期为25年, 按月还本付息,王先生能借到约$415,000。假设王先生一家在购房是贷款利率已上升到6%, 同样情况, 王先生能借到约$341, 000, 假设利率上升至8%, 王先生能借到约$286,000,也就是说,贷款利率从4%到8%上升一倍,可贷款额度并没有下降一半,只下降了约31%。

如果王先生还有其它贷款比如说汽车贷款每年还款额为$6,000,个人消费贷款每年还款额为$4,000,则需要按TDSR=44%来计算房屋贷款月供款。用TDS=44%作为标准计算,即:44 %=( 房贷月供款x 12 + 4,000+1,000+6,000+4,000)/80,000, 房屋贷款的月供款是$1,683。同样假设贷款年利率是4%,贷款摊还期为25年,按月还本付息,王先生能借到约$320,000。假设贷款利率上升到8%, 王先生能借到约$220,000。使用这两个参数,在利率为4%时,王先生房屋贷款的上限为$320,000,在贷款利率为8%时,贷款的上限为$220,000。可见, 考虑其它负债的影响, 用TDS计算,贷款额会降低。

(以上内容仅供参考, 不作为投資理财建议,若需具体建议,请咨询合格的投資理财顾问)

作者:张进,MA,CFA,CFP,金融学硕士,特许金融分析师,注册财务规划师,拥有加拿大保险、互惠基金销售执照。电话:647-686-6898

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