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哪些房产买卖易被查税?

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近年来加拿大房地产市场火热,不少家庭除拥有自住房外,还拥有数目不等的投资物业,有些投资物业由于买卖频繁,比如买入楼花后直接转让合同赢利,或者等建筑单位落成后即转售赢利,这些行为往往直接导致税局查税。

税局查税首先关心的是购房的资金来源。税局有兴趣知道纳税人购房的资金来源,特别是一些购房人全额付款,税局想弄明白购房的资金是来源于移民之前的资产,还是移民之后的收入。如果是从境外转入的资产,税局关注的是资产否是购房人的海外资产,如果是,则涉及到拥有的海外资产是否向加拿大税局申报过, 资产转移进入加拿大前是否存在处置赢利,转入资金能否提供转入凭证等一系列问题,如果海外资产在移民后有增值,处置之后增值部分也需要向加拿大税局纳税。如果解释是父母赠与或继承,向亲朋好友借款等,也面临提供相关转款凭证及合同的问题。如果说是自己在加拿大累积的资产,过去若干年从事的是自雇而且是经常用现金交易的行业,如餐饮、娱乐、建筑、装修、珠宝、修车行、便利店等,每年报税收入很低,资产与收入严重不符,就会引起税局的关注,税局会用净资产法查税。

其次,税局关心的是房产卖出后是否报税。加拿大税务局对地产买卖的三种类别有不同规定。

第一种, 自住房卖出时取得的资本增值免税,即如果你只有一套房子且符合家庭主要住所的规定,不管赚多少钱卖房是不用纳税的。有些人认为自己只持有一套房子, 将来卖出时增值部分肯定是免税的。这只是一般意义上的理解,卖房能不能享受资本增值免税,需要界定你的住房是不是一直保持了主要住所的性质,而不是看你是否只有一套住房。尽管你随时都只拥有一个物业,但在若干年的时间里如果频繁买卖房屋,比如把旧房翻新后出售,税局可能认为你以盈利为目的频繁买卖物业,物业增值有可能被视为生意收入而纳税。如果你购买楼花的目的就是为了转卖赢利,即使您没有自己的自住物业, 取得的赢利也可能被税局视为生意收入。

第二种,如果你有第二套或更多,比如出租房,度假屋,卖房时赚的钱是资本增值,增值的一半要作为卖出当年收入申报。如果不报,税务局借助房地产资料库、土地登记资料库就很容易就能查到物业持有人卖房的情况。另外,在安省购买新房包括楼花,需要交HST,如果是自住(包括父母,子女等居住)可以申请HST退税;如果用于出租,能够证明自己将物业出租至少1年,也可以申请HST退税,但如果购买楼花申请过HST退税,但交割后并没有真正入住,而是将其卖出,可能会被税局追讨HST退税,利息及罚款。

第三种,炒卖楼花,既楼花买家在最后成交前将楼花卖出,所赚取收益全部作为卖出当年收入纳税。另外,即使楼花交割,被税局视为频繁买卖物业取得的增值,也需要全部作为卖出当年收入纳税。税务局可借助建筑许可资料和发展商提供的买家名单,查核楼花转售单位获利后避税的情形。税局在查核过程中会特别留意投资者买卖楼花的交易频繁程度,一旦发现短时间内转售单位后获利却又未有申报者,将面临惩罚性税款征收。 (以上内容仅供参考, 不作为投資理财建议,若需具体建议,请咨询合格的投資理财顾问) 作者:张进,MA,CFA,CFP,金融学硕士,特许金融分析师,注册财务规划师,拥有加拿大保险、互惠基金销售执照。电话:647-686-6898

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