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公寓投资回报实例分析

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老李手上有10多万现金,考虑在多伦多市中心买个公寓出租,看了我的文章,找我咨询,想知道租投资房是否划算,老李只是希望投资的公寓有稳定的回报,并不追求回报有多高。除了想了解大致的投资回报率外,主要关心的还有,除了首付款外,每月的现金流情况如何?如果是负的现金流,每月要贴多少钱进去?如果贷款利率上涨,对投资回报影响有多大?如果房价不再上涨了,贷款利率又上升了,10年下来会亏多少钱?

在之前的文章中我也谈到过,要了解出租物业投资回报有多高,首先得搞清投资回报的定义,投资回报有租金回报率,也有首付款的净资产回报率,有的是税前回报,有的是税后回报。由于计算回报需要许多假设的条件,比如贷款利率,首付款比例,租金水平,空置率,管理费高低,是否折旧等多种因数都会对出租物业的回报及现金流产生较大影响,也有许多不同的方法来测算各种回报率。我这里还是用之前谈到的内部收益率(IRR) 法来分析, 测算投入的首付款及每年投入的现金流的年复利回报,及你投入的本金加上在负现金流情况下的投入,到房屋卖出时,年复利回报是多少。

老李要买的是一室一厅的公寓,售价约$40万加元左右,购房费用包括地产转让税, 律师费等假设为房价的2%,则总投入为$40.8万元,房子比较新,租金约$1,650/月,管理费约$350 /月,包物业保险和维护,水费,供暖,不包电,地税为$2,400/, 维护费为$1,200/, 保险为$600/年,假设房产首付款比例为30%,公寓管理费,维护费和地税每年增长3%,持有期为10年,房租每年增长2%,空置率为5%,房价每年平均增长为3%,贷款利率为3%,贷款摊还期为25, 卖房费用为出售时房价的3.5%, 租金收入的边际税率为40%,资本增值的边际税率为20%,持有期间不提取折旧。

若贷款为总房价的70%。采用内部收益率法(IRR), 10年后将房产卖出, 10年的净现金流 (税前) 如下: (128,000)-5,600-5,400-5,200-5,100-4,900-4,700-4,500-4,300-4,200322,452

该投资的内部收益率IRR7.26%(税前),即你第一年投入的$128,000, 加上每年付出现金流的年复利回报为7.28%

若考虑租金收入及卖房时要交税,税后IRR6.17%10年的净现金流 (税后) 如下: (128,000)-6,400-6,400-6,400-6,400-6,400-6,300-6,300-2,300-2,200302,152

尽管税后投资收益从整个投资期来看还可以,但因现金流是负的,投资人前面若干年每年还须投入6400

风险分析:假设公寓价格10年不涨,其它条件不变,10年后将房产卖出, 10年的净现金流 (税前) 如下: (128,000)-5,600-5,400-5,200-5,100-4,900-4,700-4,500-4,300-4,200189,700,该投资的内部收益率IRR1.12%(税前)。税后IRR1.16%

假设贷款利率上升至5%,其它条件不变,10年后将房产卖出, 10年的净现金流 (税前) 如下: (128,000)-9,300-9,100-8,900-8,800-8,600-8,400-8,200-8,000-7,900304,052,该投资的内部收益率IRR4.82%(税前),税后IRR4.73%

考虑更极端的情况, 假设公寓价格10年不涨,贷款利率上升为5%,10年的净现金流(税前)如下: (128,000)-9,300-9,100-8,900-8,800-8,600-8,400-8,200-8,000-7,900171,300。该投资的内部收益率IRR-2.21 %( 税前), 税后IRR-0.77%

(内容仅供参考,不构成任何具体理财建议, 若需财务规划建议或购买理财产品,请联系作者或咨询相关专业人士。)

作者:张进,MACFACFP,金融学硕士,特许财务分析师,注册财务规划师,拥有加拿大保险、基金等销售执照。联系电话:647-686-6898

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