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房产投资的杠杆效应

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生活中我们常常用到金融杠杆,最典型的例子就是贷款购房。过去若干年来不少朋友购买自住房也好,投资物业也好,首付一部分,其余的从银行贷款,既解决了居住需求,同时房子也增值了不少,在谈及投资回报时,就认为房产是天下最好的投资工具,投资房子是一本万利,其实投资回报的倍增应归功于金融杠杆的利用。

房产投资有两种不同概念的回报率,两者相差很大。一种是资产回报率。比如,投资一个$100万加元的房子,假设房子上涨了6%,这一年增值为$6万加元,加上净租金收入$3万加元,则这一年的资产回报率为9%,也就是没有贷款时你投入100万的资产回报率。另一种回报率为现金回报率。同样投资一个$100万加元的房子,假设首付20,贷款80万,同样假设这一年增值$6万元,由于有贷款利息,扣除利息成本后假设净租金为$1万元,如果以20万现金首付作为投资本金计算回报率,则年回报率高达35%。利用金融杠杆将有限的资本放大了5倍,使投资回报率放大了约4倍。

既然金融杠杆能够让投资收益倍增,是不是借钱越多就越好呢? 从理论上来说,如果你的资产回报率高于你的融资成本的话,你就可以利用杠杆提升你的自有资金回报率,获得远超越市场平均收益率的回报。比如同样投资一个$100万加元的房子,假设首付10, 贷款90万,假设房子上涨了6%,这一年增值为$6万加元,由于贷款增加,扣除后利息后假设净租金为$8000元,如果以10万现金首付作为投资基数计算回报率,则年回报率高达68%。利用金融杠杆将有限的资本放大了10倍,使投资回报率放大了约8倍。

金融杠杆会将很小的套利空间成倍放大,但是,凡事皆有两面性,金融杠杆给你带来的好处有多大,可能的坏处就有多大。如果资产回报率低于你的融资成本的话,亏损也会被成倍放大。同样投资一个$100万加元的房子,首付20, 贷款80万,假设房价下跌了5%,贷款利率上升了2%,房子贬值$5万元,扣除利息成本后净租金为-$6000元,如果以20万现金首付作为投资基数计算回报率,则年回报率为亏损28%。如果首付是10万,贷款是90万,房子贬值5%,利率上升2%,扣除利息成本后净租金为-$8000元,则年回报率为亏损58%。可见金融杠杆是个双刃剑,放大收益的同时也放大风险。在实践中, 不管你投入的项目预期收益有多高,你必须要有足够的偿债能力和现金流。

巴菲特对利用金融杠杆始终持谨慎态度,他曾告诫投资人别迷恋杠杆收益。他说:毫无疑问,有些人通过借钱投资成为巨富,但此类操作同样可能使你一贫如洗。杠杆操作成功的时候,你的收益成倍放大,配偶觉得你很聪明,邻居也艳羡不已。但它会使人上瘾,一旦你从中获益,就很难回到谨慎行事的老路上去。历史表明,无论操作者多么聪明,金融杠杆都很可能带来“零”。如果加拿大房产市场未来出现那怕是10%的调整,对于那些高杠杆使用者来说也将是巨大的灾难。未雨绸缪,控制你的债务水平,让风险不超过你的承受能力永远不会错。投资是一场马拉松,不是看你第一个100米,1,000米跑多快,而是看你能否坚持到最后,未来的路上,剩者为王。     

(以上内容仅供参考, 不作为具体的理财建议,若需具体的建议,请咨询合格的理财顾问)

作者:张进,MACFACFP,金融学硕士,特许金融分析师,注册财务规划师,拥有加拿大保险、互惠基金销售执照。电话:647-686-6898  本文系原创文章,欢迎分享,转载请注明作者及出处。

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归类于: 理财 (全局), 财富管理, 理财规划, 债务管理 | RSS 2.0 |

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