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加拿大税局房产税务审计信样本

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近年来加拿大税务局一直在利用各种风险评估工具、分析手段以及第三方的数据资料筛选出逃税可能性高的房产投资的买家和卖家,并对其报税资料进行核查,以期发现在房地产市场获利,但没有按规定纳税的人士,期间也不断出台政策措施,比如申请法庭令要求建筑商提供转手买卖楼花的买家名单,对楼花转让个案进行审计,出台自住房出售需要进行税务申报等规定,以强化税务征收,打击偷税逃税。

根据加拿大税务局网站公布的数据,自20154月至20169月,加拿大税务局对13,400多宗房产交易进行了审计,在安省追回税款达2.1亿加元。这期间尽管有最高罚款额近250万加元这样的个案被披露出来,但是在我们身边看到的炒房不报税,出租不报税,GST/HST偷税逃税的情况比比皆是,真正被税局查处的只是冰山一角,所以一直以来,关于房产交易逃税,给大家的感觉是许多人炒房都没报税,法不责众,加拿大税局查不过来,没有申报不会有问题的,然而最近状况发生了变化,税务局近期已经在BC省和安省对房地产交易展开较大规模的审计,大多伦多地区是税局的重点审查区,有不少居住在大多地区,有过房产较为频繁交易的人士已经陆续收到了税务局的审计信。

针对最近税务局发出的房产交易税务审计信内容的分析,有以下几类情况的人士将是重点审查的对象:一是购房资金来源成疑者。税务局关注那些从未报过税,或长期申报低收入,无海外资产申报却有大量资金购房的人士,特别是有一次性或短期内汇入大笔资金用于支付大额首付款等情况者,在税局问卷中,要求提供购买物业首期付款的来源,如果购房首付款额度比较大,会直接导致税局稽查购房人海外资产转移和申报的情况,引发更深层次的查税。二是炒房人士。转卖合同炒房,或购买物业后在很短时间内就售出,这涉及到生意收入报税和HST报税两个方面的问题。三是将物业翻建或重建后,居住很短的时间就转卖获利得人士,同样涉及到生意收入报税和HST报税两个方面的问题。

下面是被查税人士收到的税局房产税务审计信样本

亲爱的XX先生或女士:

 

主题:T1个人所得税申报表

 

根据我们加拿大税局所掌握的信息,你在过去几年有购买和出售住宅物业的行为。为了便于我们正确地评估你所拥有物业交易涉及的收入税问题,我们要求你提供以下额外信息:

1.   请完整地填报附件中的问卷表;

2.   提供问卷表中要求的支持文件的复印件。

相关信息请于XXXX日前邮寄或传真给负责你税务审计的相关税局人士。

 

一旦你提供的问卷和相关文件被审查后,我们会告知你审查的结果,并告知你我们是否还需要你提供额外的信息。

 

税法条款231.1231.5授予加拿大税局检查你提供的任何文件和信息的权力,加拿大税局有权要求你提供相关文件,回答税法允许询问的问题。

 

出于信息安全的原因,我们在信件中遮盖了你SIN卡信息的前6位,但任何时候你与税局联系时,不管是信件还是电话,你需要提供全部SIN卡信息以便我们确认你的身份信息。

 

税局信件附件的问卷是标准的表格,是为房产税务审计专门定制的,下面是笔者根据问卷提取的要求被审计者提供的内容,要求的细节非常多,涵盖的房产持有的时间点是差不多过去8年,而非传统的6年,可以看得出税局是下了大功夫的,被审计者一定要认真对待。

 

要求填写纳税人姓名,SIN号码,职业。要求填写的物业信息包括从201011日开始,现在拥有的,已经卖出的,曾经拥有过的,包括有过经济利益的物业(注意:有过经济利益的物业包括你在房屋交割之前转让的楼花合同)。

 

每一个物业,你需要提供如下文件:

1.  购买/出售合同(包括楼花转让合同)

2.  律师交割文件(Statement of Adjustments)

3.  贷款合同及相关文件

4.  与地产经纪公司签订的上市合约(Listing Agreement

 

在房屋交易过程中,你是否得到过有关税务方面的建议? 如果有,是谁给你提供的建议?相关建议的性质是怎样的?

 

如果你愿意提供更多的说明,可在该处填写。

 

表格中要求填写的每套物业包括:地址,拥有人,购买日期,购买价格,是否仍然拥有,售出日期,售出价格,物业类型(独立屋,度假屋,公寓,楼花转售等),购买物业的动机(个人居住使用,供家庭成员使用,娱乐休闲,出租,长期投资,短期投资等),你是否居住在该物业中,如果没有,是否有亲戚居住在该物业中,如果是,说明他们与你的关系(孩子,侄儿,侄女等),如果没有给亲属居住,是否出租,如果出租,租给谁,出租了多长时间,租金收入是多少。该物业入住的时间是那一天,提供居住在该物业的证据:如果你搬家租用了卡车或搬家公司,提供搬家费发票,如果你有信用卡,提供有该住址的银行信用卡账单,提供该住址的电费,电话费,网络使用发票,是否健康医疗卡地址改变至该物业,是否驾照地址改变至该物业,是否加拿大邮局改变地址通知指定为该物业地址,搬离该物业的日期,该物业的房贷有多少,谁在支付房贷本息,该物业首期付款的来源,何种原因促使你卖出该物业。

 

(内容仅供参考,不构成任何具体建议,若需财税规划建议,请联系作者或咨询相关专业人士。)

作者:Jim Zhang,CFA,CFP,特许金融分析师,加拿大注册财税规划师。Tracy Zhou, CPA, CGA, 加拿大特许专业会计师,注册会计师, 联系电话:647-686-6898

 

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