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看看房地产类基金

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    您有没有朋友介绍您去美国投资房地产?最近小孟身边有越来越多的人去美国投资房地产,这些人要么去凤凰城附近,要么去旧金山附近,当然最多的还是去佛罗里达的海边。据说那里的房子已经“跌无可跌”,跌到成本价的一半了。于是有人开始动心,要去给自己投资一个“退休屋”。

    当房屋不仅仅是居住的“家”而是投资产品的时候,我们就必须要考虑到它的投资回报率,我所看到的一份佛罗里达度假屋收益表上显示,该投资项目的年分红率大概是6%左右。也就是说,如果您将房屋出租的话,可以得到6%左右的房租收入。据说这是在扣除了所有的杂费之后的净收入。当然如果房子日后涨了,您的本金也可以获利,可能是50%甚至是更多,不过时间要几年以后。

    大部分人对于在国外投资房地产的顾虑是:没办法亲自管理。您需要在当地找一个信得过的管理公司,他们负责给您管理房屋、出租、维修甚至是收取房租。这需要很大程度上的信任。当然在购买之前,您也需要去实际考察一下,看看您所要购买的房屋究竟在什么地理位置和周围的环境如何。毕竟看地图与身临其境是不一样的。

    房地产投资绝对有它的诱人之处,不过如果您觉得投资管理一个远方的物业有些麻烦的话,也许我可以给您一个替代的项目:购买房地产类基金。

年收益率超过30%的房地产基金

    美国的房地产平均价格至今仍然在下跌,并且每个月都在跌。不过房地产经纪们说了,那只是平均价格,有个别地点好的地方就没怎么掉过,或者很快就长回来了。可是作为外地投资者的我们,怎么知道是哪里涨了哪里跌了,哪里会涨哪里还会跌?我们都不是专家,也没有钱坐着飞机到处视察。不如我们看看基金经理们的表现吧。

    如果您去GLOBEFUND上查找最近一个月内表现最好的基金,您会发现在这段大跌的日子里的确有人在赚钱。当然表现最好的是看跌类ETF,首当其冲是看跌银子的ETF,其次是看跌石油的ETF,排在第三位的却不再是看跌ETF,它是INVESCO公司的全球房地产类基金,一个月收益率17.54%,这个数字真有点让人吃惊。这支基金最近六个月的收益率是20.53%,一年内的收益率是32.37%。

    它究竟在投资什么?数据显示,它有91%的资金投资在金融行业,而43%投资在美国。换句话说,它投资的主要是美国那些投资于房地产行业的金融机构。

    它主要的投资对象有,美国的Simon Property Group,占总投资额的4.4%,也是它的第一大持股投资;香港的Sun Hung Kai Properties Ltd.,占总投资额的3.63%,这是香港新鸿基地产公司,占据其持股的第二位;美国的Vornado Realty Trust,占总投资额的3.13%,也是持股投资的第三位。

    在它的前十名股票持有中,甚至还有两家保险公司,一家属于法国,另外一家属于澳大利亚。另外它的前十名持股中也有两家日本房地产投资类企业。两家的总投资额大概占该基金的4%左右。

    这个投资团队里有一位生于福州的中国女研究员,不知道是不是因为这个原因,该基金有13%的资金投资在香港。它对于加拿大的投资甚少,只有5%而已。

    这支基金分红,比例大概在每年4%左右,在固定分红基金当中不算太高。每份每个月分红0.0356分,它最近的价格在10.50左右。

其他房地产类基金

    既然有一支房地产类基金表现如此强悍,让我们看看其他此类基金表现如何。我们还是使用GLOBEFUND网站来查询,这样您也和我一样可以得到这些结果。

    Globefund上共有78只房地产类基金,当然有一些是相同基金不同系列的重复。其中一年收益率最高的达到47.95%,一年内收益率超过20%的有50只。半年内收益率超过10%的有26只。这其中既包含美金投资基金,也包含加币投资基金。

    这些基金有的投资在全球房地产市场,有的则专注于加拿大或者美国市场。它们的主要投资对象当然还是投资于房地产项目的金融公司,比如说REITS或者房地产公司。

    由此看来,虽然过去一年内美国的房地产一直在跌,不过房地产类基金的收益似乎还算不错。就算是只投资在美国一地的基金,也有许多超过10%的收益。如果在房地产市场尚未完全恢复的时候买入,等到房市恢复之后卖出,应该会有相当不错的收益吧。

    值得投资者注意的是,大部分房地产投资类基金都是分红的。因为它们的投资对象多数是REITS,每个月都有现金收入,因此它们也会每个月给投资者分红。虽然分红有高有低,但基本上都在4-8%之间。

贷款买房和贷款买基金

    许多人买房子都是用贷款的,这就好像我们现在用贷款买入基金一样。您投资5万,银行可以贷款给您5万、10万甚至是15万。这就好像是您房子首付50%,30%或者25%。您可以使用基金的分红来支付利息,就跟您以房养房,使用房租来支付贷款和地税是一个道理。

    因此如果您了解如何贷款买房,那么对入贷款投资分红基金应该就很容易理解。那么如果您投资的还是房地产类基金,是不是跟买房投资更近了一步呢?

    我们来简单计算一下,如果您投资20万,就跟房屋首付一样,然后从银行借款40万,一共投资60万在分红的房地产类基金当中。目前的借款利息是4%左右,因此每个月要支付的利息是1333.33元,而分红多数是8%每年,那么每个月就是4000,扣除利息后大概还剩余2667元。我猜想投资房地产应该没有这么好的现金流收入吧。

    当然贷款投资基金与房地产投资一样是有风险的。房子的价格可能升也可能降,基金的价格也是这样。因为我们投入的是房地产类基金,因此它的价值很有可能追随房地产市场的变化而变化。2008年,大部分此类基金的下跌幅度都在30%以上。不过由于此类基金的投资对象多数属于商业房地产,又主要是租金收入,因此可能稳定性上稍微好一点。

    如果您很熟悉房地产投资的话,不妨拿贷款投资房地产类基金与房屋投资比较一下。别的我不知道,但最起码投资基金节省了很多管理房屋的时间和精力吧。而且基金市场进出容易,几天即可,也不需要在买卖时支付一大笔佣金。如果您对房市比股市更有信心的话,那么房市基金应该是个不错的选择呢。

    关于投资股市还是投资房市的争论,一直都没有停止过。投资者当然可以任选其一,也可以二者兼而有之。其实也可以是合二为一的,不是么?

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5 条评论

  1. 2011年7月6日 10:17潇潇

    请教:这支基金的A,T6,T8系列,为什么跟T4的收益不一样呢?

  2. 2011年7月6日 19:29radioca

    thanks for sharing. in your example, borrow 400k from bank, i don’t think it would be as easy as regular mortgages as for real estate, the bank has property as collateral. what would be the collateral for bank if you borrow 400k to buy real estate funds? or are you talking about home equity line or refinancing? please eloborate your strategy.

  3. 2011年7月7日 12:14JASMINEM

    Radioca

    Thanks for your question.

    I am talking about investment 2 for 1 loan. Not home equity nor refinancing. The collateral in this case is the mutual fund you purchased, just like the house you purchased in mortgage.

    2 for 1 loan is not difficult to get, as long as you invest 200K in that fund, bank would be very happy to loan you 400K. But if you request for 400K 100% loan, that would be a different story.

    Besides 2 for 1 loan, there are also 1 for 1 loan and 3 for 1 loan in the market, which are not difficult to get too. 1 for 1 means you invest 200K and bank lend you 200K, 3 for 1 means you invest 200K and bank lend you 600K.

    One basic requirement is, you can not rely on the mutual fund div. to pay out the interest here. Yes, you can do that, but you should have spare money to pay the interest anytime if fund can not pay out any div.

    If you apply for it, the process is just like mortgage, they have to check your credit and income.

    Let me know if you need more information. Thanks.

  4. 2011年7月7日 23:15JASMINEM

    潇潇

    是啊,相差得太悬殊了。它们公司的网站上也没有详细的说明呢。这个恐怕得找基金经理问一下才行,我去试试看。

    谢谢您的细心。

  5. 2011年7月19日 21:30radioca

    Thanks for your reply. open my eyes for x to 1 loan. first time heard about it. keep posting new ideas.

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