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    没想到我关于还房贷的文章会引起这么多人关注,衷心感谢所有关心我的网友,你们的提醒、建议都使我这个缺乏金融知识的人获益匪浅。看了所有的评论后决定加写这篇文章,以回答网友们的疑惑、问题,也分享一些除房贷以外的银行经验教训。

    我们做任何事情、任何决定都离不开历史背景,在股票市场经历过一番风雨后,先生曾跟我发过一番感慨:先知先觉的人赚大钱,后知后觉的人赚小钱,不知不觉的人赔钱。这句话换在还房贷上就是先知先觉的人省大钱,后知后觉的人省小钱,不知不觉的人不省钱或多花钱。一般来说我和先生属于后知后觉的人,有时还不知不觉。

    对于我们来说第一次买房贷款选择HSBC给我们的5.8%锁定三年实际上是犯了两个错误,一个是利息的损失,一个是两个银行给我们带来的不便。我们的开户行是Scotiabank,即所有帐户都在Scotiabank,而HSBC的网点不多,当时不能在网上直接从Scotiabank划账过去(现在是否可以我不知道),每次都得拿着支票去HSBC的支行进帐,很不方便。Scotiabank的户头需要保持$2000 以上、HSBC的户头需要保持$1000以上每笔交易才不收手续费,因此每月至少必须有$3000不能动的现金,有时没留神就造成某个户头的钱低于最低不收手续费的额度,然后户头上就得多扣一堆手续费,我和先生都不是特精明、总关注细节的人,所以此事让我们烦不胜烦。后来mortgage转到Scotiabank才结束这个烦恼。现在我们所有的东西都在一个银行,除了要签字的东西以外都可以在网上直接操作、划拨,感觉很方便。我们这样做并不一定省钱、合理,只是我们自己觉得比较方便,不需关注太多事情,也可以少一点不能动的现金。

    我以前真不知道还款年限对利息和本金有那么大影响,我的一个朋友晚我半年买的房,当时他坚持还款年限设为15年,他太太还要我劝他改为25年,我还真傻乎乎地搬出银行跟我们讲的道理劝说他,直到2年后我才弄明白当初人家坚持的道理。不过先生说他知道这个朋友的精明,但因当时家里只有他一人工作,我们还要还买车的贷款(3万),也就不敢像他那么做。

    有网友提到我可能算错了还款额度,实际上我们每年都多还款了,也就是5年能还清14万多贷款我总结的第三个主要原因,我们夫妇俩都工作有一定收入保障。具体情况如下:我们第一次买房的14万多贷款5年还清,头2年只还本金13千多,第34年还本金6万多,除了正常供款我们还多还了本金,最后1年还本金6万多,也是在正常供款外还多还了本金。

    第二次买房是20075月,当时的形势是利率不断在上涨。我3月底回中国之前有个朋友说想买房,因他们是第一次买房,没经验,我就建议他们先去做一个贷款申请,锁定一个利率,但他们没听我的建议。没想到他们很快买下了一套房,更没想到买房后去做mortgage时发现只差一周利率就涨了0.24%,即如果一周前他们申请是4.7%锁定5年,而现在他们只能拿到4.94%锁定5年。我4月底刚回加拿大他们夫妇俩就来我家找我商量买房和贷款的事,当然也检讨了一番没听我的话导致的错误。他们找了很多家银行和贷款经纪,我又专门带他们去找Scotiabank我熟悉的支行manager,希望了解一点银行对经济形势、利率走势的估计,但当时所有的信息都表明经济形势不明朗,长期利率上涨压力很大。所以我当时给他们的建议是:如果有承受利率波动冲击的心理素质,就选择open variable,如果不想操心,就锁定利率。这也是我们后来选择了5.1%锁定5年考虑的依据,先生说懒得操心,而且我们这次贷款20多万,不可能像第一次一样很快还清,我们也没打算很快还清,因为在加拿大生活几年后我们的很多观念发生了改变,不再一心想尽快还清房贷,就选择了锁定,每周付一次。我们的朋友两口子为了选择利率计划争得几乎要吵架,最后还是选择了不操心:4.94%锁定5年。我询问了很多银行和贷款经纪,Variable最好的也就是prime-0.9,而当时的prime很高,即使prime-0.9也不比5.1低,11月份我的另一个朋友买房贷款时他选择的利率是5.7%锁定5年,说明2007年利率一直在上涨,利率下降是2008年才开始的。所以我从来不认为我们第二次买房贷款选择5.1%锁定5年是犯了错误,第一次买房贷款选择锁定是犯错误是因为当时利率有明显的下降趋势,专家提醒了还不听,这是犯错误。但第二次不同,我不厌其烦地咨询了很多银行、贷款经纪、专家,大家都觉得利率要上涨,事实上也涨了半年多,而且当时也没有一个银行或贷款机构能够给我比5.1%更低的利率,所以我不觉得第二次选择是错误,只是我们没有先知先觉。朋友中选择variable的有各自的理由,但没有谁是先知先觉预见到2008年会发生金融危机,利率会下降的。上一篇文章没有提variable,是因为我觉得相对于利率来说openvariable差不多,都是浮动利率。其实在做贷款时我们都咨询了很多人,把各种计划作比较,然后根据自己的实际情况进行的选择。

    我们一个朋友现在在做贷款经纪,在我们去银行找贷款经理谈之前就帮我们做了一个贷款机构的申请,但计算出来的结果是不要动为好,因为变动就要交高额的罚款,所以也就打消了我们现在跳槽的念头,于是我们才去找自己的贷款经理商谈怎样省点钱。其实现在还有一个省钱的方法可以做,我们那个5.7%锁定5年的朋友就在做,只是我们嫌麻烦就暂时没做,这里介绍一下。现在可以从Scotiabank的信用卡借到一笔钱(我不知别的银行是否有),额度因人而异,利率是0.99%,还款期是半年,每个月还有最低还款额度。借到这笔钱放到mortgage里面,享受0.99%的利率,半年后如果没钱还就用Credit line里的钱还,这个方法对那些高利率mortgage的情况比较适合。

    有网友认为我们2007年换房时房价很高,不是换房的好时机。对于自住房其实换房不会亏很多,因为通常一买一卖都会高进高出、低进低出。在高价位卖出房子,低价位再买进房子,中间没房子的时候还得租房,如果是自住、还有要上学的小孩,似乎就太折腾了。我很庆幸自己是2007年换的房,买的房符合我们的理想,又无意中进了名校区,因为是朋友介绍的私售房,价格也不贵,我卖房也比较顺利,即没耽误时间价格也算合理。2008年换房的很多人就没这么幸运,我的同事就有两个买了房卖不掉房,装修、换东西、降价还是卖不掉,不得不负担着两套房,像这样的情况我知道的还不少,与他们相比我得偷着乐了。

    我们另一个深刻教训就是认为自己在投资理财方面是外行,就找专业的基金经理理财,结果亏得一塌糊涂,更惨的是还不知猴年马月才能脱身。我感到这些专业理财专家拿着高工资、高抽成,却没有任何法律法规来约束他们如果亏了钱要负什么责任,也就是说客户没有任何保障,赚了钱大家分,赔了钱客户买单,实际上是客户拿钱出来养他们。所以在此提醒各位网友,想指望别人帮你赚钱是很难的。

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