王韬地产双周10日谈(十七)

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             中国房市:浮华背后的思考

     (20101228-201119日 全年第1周)

    我是地地道道的东北人,故乡是东北经济重镇沈阳。不水中花.jpg经意间已三年有余未及返沈,圣诞与新年期间故乡一行感触良多。三年对于一日千里的国内来讲其变化之大用令人瞠目结舌来形容实不为过!刚下飞机就是一个下马威:即使在地处远郊的机场吸入的第一口空气就明显感到一股浓重的烟尘味,在通过喉咙时甚至有强烈的颗粒感。开始的几天我几乎冲动地想戴上口罩,但又一转念想到会朋接友这种妆扮似乎太过夸张也就作罢了,但是心中依然惴惴很怕生病。十多天过去,有一天突然发现好像全然没有了刚开始的那种感觉,随即犹疑地仰望天空,只见滚滚浓烟依然气势磅礴地漫天挥洒,哈哈!到底是我们改变了世界还是世界改变了我们——超赞人类决绝的环境适应力!

    这里需要说明一下:与加国利用天然气采暖有所不同,国内北方冬季采暖绝大多数还是烧煤,所以不用说和加国比,就是和南方比历来北方冬季的空气质量都相对较差,当然这有地域性和特殊国情,但还有另一个重要的原因不容忽视——那就是人口的膨胀。车进市区另一个显著的变化紧接着就突兀眼前:楼多了或者准确地说是高楼多了!显然高层建筑已成为目前国内城市人居建筑的主要形式,这也是三年来土地开发费用暴涨而城市建设又缺乏科学规划共同作用的结果。高楼林立在彰显大都市气派与繁华的同时典型的都市综合症候也会接踵而至:楼层高了——人口密度就大了!园区小了——环境必然就差了!

    人多、车多、交通堵是此刻国内城市的突出景观。目前中国正处在城市化发展的高峰阶段,城市人口激增与突飞猛进的房地产扩张互为表里,尽管目前我尚没有查到官方统计的人口增长数字,但是当你看到一块巴掌大的地方硬挤出十来栋20层高楼,真有一种人口爆炸的现场感!高人口密度的居住条件对交通、生活配套等的压力是可想而知的。三年来机动车数量明显增加,对于沈阳这样中等规模以上的大城市来讲目前每天新增上路车辆已超过800台,于是停车、行车乃至乘车都出现了严重的问题。沈阳的城市交通发展具有一定的代表性,过去几年我一直关注国内城市交通发展方向的讨论,一个关键分歧就是:是以发展城市公交系统为主体还是以发展私家车为主体。世界上城市公交系统发展最好的是日本东京,一个拥有千万以上人口的城市绝大多数居民出行选择的主要交通工具是城市公交系统,当然这是靠布局的合理、管理的完善和精准的时间控制来保证的,而过度发展私家车则越来越被证明是贻患无穷的。普遍的思维是车多了路就要宽,路宽了不够就只好上天入地,但路的拓宽和拓展总是不及机动车的增长速度,最终的症结还是离不开一个堵字!既然有前车之鉴为何中国的绝大多数城市依然首鼠异端、犹疑不定?终究是一个利字在作怪,汽车产业的巨大利润以及疯狂的GDP追逐始终“反噬”着城市化发展的理性决策,于是神州处处皆“堵”城,何方神仙能超然于世外?!至此能给人稍事安慰的是目前各大城市已经认识到控制私家车增长速度的必要,尽管是亡羊补牢但似乎还是回到正确的方向上来了,但未来的反复以及遗留问题的消化还远远是一个未知数。

    我此行的另一个深切感受就是城市环境恶化了。这个环境不仅指景观和自然环境,更突出的是人文的综合环境。宽阔的路面上车辆随意变道抢行、与行人野蛮争行、鸣笛几成家常便饭甚至不绝于耳,出国几年回国几次唯独这次再不敢开车上路,甚至乘出租车也不敢坐在副驾驶的位置,刚开始的几天甚至被街上的一锅粥和令人心惊肉跳的喇叭声搞得头昏脑胀一塌糊涂!国内心态的浮躁历来有之只不过此刻更加变本加厉,路上的人与车由此可见一斑。不是我离开故乡三年就大惊小怪,但是迅速适应两种环境之间悬殊的落差确实需要一定的时间,我只能说我梦牵魂绕的故土、我心向往之的乡亲——请你们原谅!

    根植于这片拥挤、喧闹土地上的房地产战车正沿着中国历史性的城市化进程一路奔腾,强力地拉动着GDP也编制着如真似幻的未来。万事总有终极而何处将是中国房地产的真正拐点?我不知道!但我深切的体认是这样:如果说换取以往改革开放三十年经济成果我们不得不付出的代价是水土的流失与自然环境的破坏,而未来三十年中国城市化进程所付出的更大代价将是人文环境的进一步缺失与恶化,甚至可以说人文环境的终极崩溃将是中国房市止步的的终极折返点!

    浮华背后玄机重重,中国发展需要理性与智慧!

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