王韬地产双周10日谈(二十一)

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Condo投资的管理费瓶颈

2011221-36日 全年第8/9周)

    最近带客看房,看的是Condo。因为客人是首次购房,刚动了买意境.jpgCondo的念头,所以就请我全面地介绍一下Condo市场的综合情况和投资看法,不想其中一个观点却让客人着实吃了一惊:一般投资意义上来讲Condo只是一个过渡性的产品,理由很简单:由于管理费用的变动性(通常情况下是上涨),其投资价值会出现瓶颈效应,简而言之——如果管理费一直在涨,买Condo将不会是一劳永逸的投资!

    衡量Condo投资是否为正向收益,人们通常会有一个非常简便的评价方法:即持有费用包括还款+管理费(含水电/制冷采暖费用)+地税,是否小于租住费用,小于即为良性资产,反之则为不良负债。这里不难看出,作为一个十足的动态概念,管理费的变动对于Condo投资来讲举足轻重,换言之你开始买到手的可能是一项良性资产,但随着时间的推移,管理费的增长突破一个临界点,这个以往的“金娃娃”就立马变成了“烫山芋”,一旦投资进入到这种状态众人唯恐避之不及,更遑论一劳永逸!

    在通常情况下,属于共有产权的房产比如Condo、镇屋,在管理费持续上涨的前提下,出现这种瓶颈盖所难免。这时可能你要问:那么楼花呢?楼花当然有管理费,如果管理费每年也在持续上涨,那么你说呢?

    在激灵打了若干寒战的同时,人们一定还会顽强执著:如果管理费普遍都在涨,难道租金不会也跟着涨吗?好!这是一个真正的好问题,但一言以蔽之,租金没有管理费涨得快!租金涨幅会不自觉地受到政府年度出租限定增幅的影响和市场竞争的制约,远没有管理费增长那样放得开、跑得快。在这场租金增幅的负重赛跑中,管理费的上涨迟早会拉动持有费用赶上并超过租住费用,不仅如此管理费的过度上涨最终也会导致房产的增值出现停摆甚至回落。俗话说得好:福无双至、祸不单行,可以说管理费临界之日即是Condo投资真真正正的没顶之时!

    以上结论算不得危言耸听,因为我们绝大多数人都习惯了管理费每年都在上涨,好像这已经是天经地义的事情,破天荒出现一年管理费不变就足可以让人们欢呼雀跃,好像占了天大的便宜。难道管理费真的会像是一匹脱缰的野马一发而不可收?难道管理费就永远只能升不能降吗?好!这是第二个真正的好问题!管理公司涨价的理由似乎都非常充分,每年的例行比例涨幅似乎是这里的社会积习和思维惯性,积习难改、惯性使然于是费用的增长似乎也就理所应当、理直气壮了,但真正的问题是:真的需要这么大的涨幅甚至是真的需要这个涨幅吗?没有人探究那么也就一切看似合理了,但如果有人愿意要弄个明白,结果其实很有可能大不相同!这里我不想做数据和细节的探究,只想举两个实际的例子来个旁敲侧击、抛砖引玉。第一个例子就是在我以往文章中常提到的那幢“楼中楼”Townhouse,自从引进新的管理公司,实行水电分户之后两年的管理费确实做到了不升反降。而另一个例子则是位于Finch /McCowan东西两侧,同年由同一家知名建筑公司承建的两片相同结构的Condo,建成入住后却是分属两个不同的管理公司管理。10年下来管理费从同一起点到如今的大相径庭,自然由此引发的房价差异更会让你瞠目结舌的。归其原因,其实很简单:代表业主利益的业主委员会愿意刨根问底、愿意锱铢必计、更愿意坚决说不!其实在这个世界上存在着一个非常简单的道理,那就是——如果你愿意于是就有了可能!这是两个典型的逆水行舟、拨乱反正的例子,因为所出凤毛麟角所以就愈显弥足珍贵!

      Condo的管理费能否降下来?从以上的例子中我们会得到这样的印象:有空间、有可能!不过在这美好的一切远未蔚然成风之前,不容反驳的现实是受管理费上涨所限,Condo或是镇屋的最佳持有期就是那么短短的3-5年——瓶颈客观存在并且不折不扣!

     以上话题算是告一段落,最后想做一个小小的提醒。最近一段时间里抢Offer似乎俨然成为市场的主体景观,但其中也不乏投石问路甚至是鱼目混珠的个案:同样是信心满满规定统一交Offer的时间,但届时应者寥寥甚至无人问津的情形也并非绝无仅有。但真正可惜的是,本来是一个非常属意的盘,但就是由于有太多的买家对抢Offer心存芥蒂,所以你怕你不去,他怕他不去,最后不怕的去了反而因此成了一棵独苗最终捡了个大便宜——所以依然是那句话百说不厌并屡试不爽:一切幸运与美好或许都源于参与,即便是抢Offer也是如此……

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1 条评论

  1. 德州扑克牌手 2011年3月9日 18:01

    Condo的管理费真的是一个贵,谢谢分享。

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