Condo投资的现世悲欢

字体 -

 

2011年底位于北约克地铁旁的两幢著名建筑商的楼盘开始交割入住,一个月来陆续上市的单位总数目前已超过骇人听闻的130家!Penguins.jpg根据以往的经验,如果同一座楼盘同类房型有超过十家以上同时上市,先不用说对售价的影响,光是挂盘期就得至少拉长N倍,所以一旦碰到这种情形,我的建议一般都是劝客人Hold住:等等缝隙再说。

话虽是这样说,但相当多的人等不及:楼花套现,我要的就是短平快!等不及当然是你的好理由,但现实却就是这样差强人意:你急我也急,于是蜂拥而至然后水泄不通。这边厢一路吃紧,买家那边也是一脑门的官司:这么多房源扎堆上市,你卖家即便敢卖我买家也未必敢买啊!得,啥也别说了——就是两个字:郁闷。

卖不掉,人们自然的想法就是去租,于是可以想象百十来家又一同转入租房市场的场面,那气势一定是相当壮观的同时前景也一定足够暗淡——什么叫前有狼后有虎、左右为难啊?总之郁闷前面还得再加俩字:超级郁闷!郁闷之后就只能是僵持:卖家之间在僵持、买家之间在僵持、买卖双方在都僵持,于是市场也就此进入了僵局……同时更为不妙的是:明年初还将有另外两栋楼盘等待交割,什么叫一言难尽——哎,这日子没法过了!

卖不出去很痛苦,难道卖出去了就能安心地洗洗睡了吗?同样是北约克的一幢新盘,2+1卧房2卫的单元从去年五月份开始以近42万的价格挂盘,大半年来历经多次降价最后叫价一路跌进36万,终于在上月底以35.5万成交。一路颠簸、饱含艰辛,这一单来得着实不易,但结果也足以让人大跌眼镜:想来两年前抢得楼花时最保守的价格也得在32万左右,如今扣除佣金和特别是空置大半年的费用之外,所剩的可怜零头与卖家当年的预期早已相去甚远,甚至完全可以说是赔钱赚吆喝——有欺负人的但是没见过这么欺负人的!

更不幸的是以上种种完全不是陈年笑话或者是偶然现象和个别故事,而是具有相当普遍性的市场现实。真是不说不知道,一说吓一跳:近两年来新盘的入住套现已远非以往那样炙手可热,与此同时回报也开始大不如前并且还在一路看低。如果我们愿意正视事实,可以明确地讲:套现难,回报低已开始成为目前楼花投资的基本基调!以往人们常常发问:楼花还能走多远?此刻的市场现实终于可以给你一个最新答案:别说还能走多远,走到今年就是坎——落水流花春去也,狼终于来了!

当一座楼盘中投机者超过三分之一,自然就会出现前面所说的状况,而在多伦多的众多楼花个案中投机炒楼者已远远不止区区半数!投资的人多了,自然卖和租就都成了一个问题,同时建筑商的趁火打劫则更是雪上加霜,目前楼花价格的节节攀升,至使租售比已被大大压缩,理论上出现不见利甚至赔钱的状况已司空见惯。Downtown2卧房价格超过45万,基本上就已经超过了以房养房的上限,换句话说只适合自住而完全不适合投资,但如今市面上这个价位的楼花还存在吗?而人们又何尝停止过对更高价位的盲目追逐?说到底,最终这将是整个市场参与者的合谋自残,每个人都是始作俑者,当然出来混总是要还的,但只不过要还在后来入市人的身上!Condo楼花走不通的原因其实很朴素也很简单:世上原本没有路,走的人多了就有了路,后来走的人实在太多了,就又开始走投无路。从目前Condo的上市数量、规模、档次、价位以及投资人群来看,楼花投资已开始进入风雨飘摇的时期,投资风险明显增加,奉劝那些追风热捧的后来者及时收手!

一篙子打翻整条船自然有些以偏概全,当然在那些以往被忽略的区域,比如士嘉堡的某些华人聚居区的改建项目倒是显现出十足的亲民品质,此类项目往往因自身的本小势弱轻易就会被人们的豪赌狂情所淹没,但在这骄奢浮华的市场背景映衬下却越发显现出质朴与珍贵!尽管如此我对当今的市道也丝毫不会感到乐观:覆巢之下岂有完卵?所以最终只有城门失火殃及池鱼!

Condo楼花投资需谨慎,而投资Condo现房也不可掉以轻心。投资房从形态上可分为CondoHouse。一般来讲,Condo由于受管理费瓶颈所限,投资将是阶段性的,一般的投资周期在3-5年左右。管理费的瓶颈客观存在,但目前看来很多新移民,甚至是老移民并未给与高度重视,或者也可以说缺乏适当的标准加以衡量。新登移民往往更存在着思维惯性,把国内的物业费等同于Condo的管理费,其实管理费在养房费用支出所占比重远较国内的物业费为大,甚至是一项关键性支出。特别是购买楼花时,由于习惯不同或者缺乏实物对照,更是对管理费没有实际的概念,从而使管理费真正成为一枚“隐形炸弹”。

目前管理费的发展趋势是,逐步将电费、采暖和制冷等费用剥离,从而成为单纯的服务和保险费用的组合。当然目前多伦多的Condo由于户型、建筑年代、附属设施和装修标准的不同,给出一个统一、明确的衡量标准是很困难的,但我们可以把一些常见的户型做一个简单的归纳,比如11Den2房是目前自住和投资的主要户型。房价在$60万以下,管理费全包(包水电气,不包Cable)的情况下,我认为$0.5-0.6/平尺是一个比较适当的范围,也就是说在这个范围之内可以买入,而在管理费即将超出上限之前应考虑售出。如果管理费不包电,应加上大致$50电费之后再参考这一标准。如果超出管理费上限其增值空间就会大大减小,同时售出难度也相应加大。在考虑管理费起点的同时也要考虑管理费的每年增幅,管理费增幅的差异很大,一般在每年$15-60或以上,所以根据管理费的适当范围和平均增幅,经过简单计算我们就会得出Condo投资周期一般会在3-5年的结论。所以无论是Condo楼花还是现房,其投资绝不是一劳永逸!周期性、阶段性,要灵活机动、善于转换阵地应该是Condo投资策略的鲜明特点,所以即使是现房也绝不意味着高枕无忧!

Condo作为华人最感到亲切并且最为熟悉的一种居住和建筑形式,多年来在房产市场突飞猛进的快车道上一直扮演着领头羊和风向标的角色,如今该是洗尽铅华,回归本真的时候了:2012Condo投资开始迎来一个非常微妙的历史阶段,市场的悲欢大戏即将上演——投资者睡觉时也请睁开眼睛!

 

分享博文至:

6 条评论

  1. DONNA 2012年2月8日 11:49

    thanks for your info. Could you pls. call me at 416-645 2831 MON TO Fri(O) or 416-288 8108 (H) after 8pm?

  2. sue zeng 2012年2月8日 18:10

    你的每篇文章我都拜读过.而且你的往北买房的思路和我不谋而合.谢谢你的文章! 能有机会让美女请你喝咖啡吗?

  3. 王韬 2012年2月8日 19:38

    回复Sue Zeng 谢谢您的信任,本周我举办《Newmarket投资房讲座》(12日2:00-4:pm 250 Consumers Rd.Unit1103),如感兴趣请光临探讨。祝好!

  4. your fan 2012年2月9日 13:22

    Nice talk to you on the phone today, thank you for all of the pertinent opinions that you provided, I wish that you do very well this year.

  5. rose 2012年4月16日 22:21

    Mr. Wang,

    can you please adivse what is the future trend for condo investment, can you send your comments to my email

  6. 王韬 2012年4月18日 10:00

    Rose:好的,请给我你的email.

发表评论