王韬:新手的置业禁忌(十五)

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新手的置业禁忌十五:苛求完美3

说来说去多伦多周边城市房产投资的最大症结就在于:现金流尚可但增值不易!而恰恰这正好和投资的关键诉求相悖,要知道在今天房价高企的大多房市平台效应已经愈发突显,所谓的“价格洼地”几乎凤毛麟角,一方面大多房市增值显著但现金流负得难看,另一方面周边房市现金流相对看好但却增值有限——左右都是鸡肋,你倒是给投资者留点儿生财的道啊!

如果不苛求完美,我想Oshawa却实在是一个不错的选择。首先我们来看看人们对oshawa到底苛求的是什么?我想这应该从自住和投资两方面来分析。首先对于自住来讲,Oshawa的价格优势就不用说了,8月份我刚刚在OshawaHouse新城帮客人用$42.5万的价格购买了一幢10年新,2700多尺的独立屋。$40多万在世家堡只能买到有管理费的镇屋,而至于半独立、独立则根本免谈!2700尺的独立屋在列治文山或者万锦至少也要$890万,而在Oshawa这价格活生生就被砍下一半——这价格不用说让多伦多的人们看到眼睛里就再也拔不出来了!既然价格喜人,占地和房屋结构挑不出半点毛病,那么对于很多人来讲诟病的自然还是交通,即尽管407高速缩短了与多伦多之间的距离,但407毕竟还是一条收费高速,这每天得一个来回儿花的不是钱吗?从401高速的Warden路口(378公里处)到OshawaHarmony路后(417公里处),一共是39公里。在北面即将开通的407高速距离也差不多,这一里程每天往返过路费最多不会超过$15,如果按每月22个工作日计算,每月过路费将是$330,如此全年基本在$3500左右,十年就是$3.5万。也就是说如果原来你住在世家堡$40万的镇屋里,现在你用同样的价格搬到了Oshawa但面积却是25600尺的独立屋,于是你有了足够大的生活空间甚至可以说你已住上你的“梦想之屋”,而为此你可能付出的代价就是每月多付出$330的高速费用!看到这你可能会说:不只是高速费吧?还有多出的汽油呢!如果这样算那真叫没个完,我记得前几年一个市场调查机构发表过统计报告:在大多地区的居民每天上班单程平均用时是40分钟,也就说如果你每天上班单程花个450分钟这在向多伦多这样的大城市来讲都属于正常范围之内,也就是说即便你搬去Oshawa上下班也在这个范围之内的话,那么探讨这个所谓多出的汽油费其实根本没有意义,况且未来开通的407高速几乎没有堵车的烦恼,如果你从Oshawa过来反而比以往节省了时间的话,那么这个细账你是否也愿意和我算算?

如果你同意不和我掰扯汽油费但还对多出的$330过路费耿耿于怀的话,我要贴心地提醒你一点:那就是独立屋不需要交管理费!多伦多普通镇屋管理费一般都会接近$400/月,这$400完全可以和过路费相抵并且略有富余,到此你总算是没有什么顾虑了吧?而且不仅不应该有顾虑还会有赚:其一从2012年以来OshawaHouse新城的房价每年都保有15%的增长并有望在未来5年保持同样的势头,这一幅度丝毫不亚于大多热点地区的水平——未来5年你会赚出几个10$3.5万过路费,你算过吗?其次还有一个小秘密我要偷偷告诉你:Oshawa的油价通常要比多伦多便宜4-5分钱,咱们先别说房子未来赚还是赚,光是这汽油的差价你就首先赚定了!

解决了自住的所谓苛求的疑虑,下面我们看一下出租投资的情况。对于出租投资人们通常一个大的顾虑就是,能不能租出去和能不能租上价儿?应该说一个好的投资市场必须具备两个关键条件:其一价格适当,这意味着费用的可控。其次是否具有租房人口,因为有了足够的租房人口才能保证在最短的时间以最好的价格租出去,而这两个条件是相辅相成、缺一不可的。不用说我推荐的Oshawa新型社区业已率先形成一定的市场规模,这从过去几年的数据统计和我的实际操作经验上已得到良好的验证,数据是实打实的,操作是活生生的,在这一点上不得半点儿的假设和含糊!

接下来你的顾虑会是Oshawa明显高于其他区域的地税,对于Oshawa新兴的House新城来讲,由于入住人口相对较低,所以地税相对偏高也是正常现象,当然这也势必会加大一定的费用,因此根据目前租金和房价的合理配比,我认为Oshawa我推荐的社区中,目前$45-55万的房子在投资方面有着最好的性价比,而今明两年就是投资Oshawa最好的时机!此刻的Oshawa就像2007年的列治文山和万锦、2010年的AuroraNewmarket——你觉得Oshawa很远吗?这就对了!因为当真有一天人们都感觉近了的时候,其实机会早就悄悄地没了……

作者:新世界地产 地产经纪王韬,探讨:416.859.1767更多文章请登录作者博客:韬贴http://blog.51.ca/u-139706/

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2 条评论

  1. Winniekoo 2014年10月18日 21:39

    楼主写的真好,要了解更多新手置业新信息,请关注news100.ca。

  2. billy 2015年8月21日 22:13

    这文章写的好,重量级经纪

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