王韬:Oshawa再不关注 你又晚了27

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今天的Oshawa房市抢Offer已成为惯常的一幕,比如以往可能会有2/3的房源一上市就摆开了抢Offer的架势,而如今进入5月中旬这个比例却几乎达到了100%!“遥远”的Oshawa尚且如此——你可以想见多伦多及周边的热点区域又该如何?

在Oshawa通常抢Offer 一般都会4家以上同室操戈,一旦有我带的客人参与,那么几乎我们就成了其中唯一的几张华人面孔,并且除了我们是抱着投资出租的目的之外,其它家却几乎都是奔着自住而来。因为是买投资房我们的出价就会相对谨慎,总之都是以较小成本争取更大收益为原则和前提,相反西人在选择自住房时却几乎是毫无顾忌,所以好盘一旦入得法眼最后的出价简直会让我们这些曾经在多伦多“身经百战”的老手们都有些瞠目结舌。谁说西人抢Offer弱爆了——真应该让他身临其境在Oshawa见见世面!

尽管出价矜持但我们也一直在努力,并且与此同时我也由衷感到欣慰:今年到目前为止Oshawa新房区的房价已足足增长了10%以上,但在这种快速攀升中决定因素并不是投资的操作而是实打实的自住需求,所以这样的市场增长泡沫的成分较少,因此则更会呈现出扎实的增长底蕴,换句话说你华人已经把多伦多爆炒得一塌糊涂的同时,西人却在稳步推进着大多地区周边的房市——而Oshawa恰恰就是其中最典型的一例!我想:如果你觉得多伦多房价已经炒得如此之高、如此之玄——那么关注一下Oshawa房市是否会让你的心里感觉更踏实一点呢?

接下来我想谈谈投资房的现金流平衡问题。关于现金流可能会有多种计算方法,但通常我计算现金流是否平衡都是以首付35%为标准。因为每个投资者的财务状况和负担能力各不相同,所以你可能20%的首付就可搞定而他却要付到30%,而我确定的首付35%是按照新移民买房的通常贷款要求设定的。当然实际投资中你运用杠杆效应应该是越大越好,也就是贷款越多首付越少越好,同时贷款的利息可以计入成本,当然也是贷款越多利息也越大同时冲抵后的收入也就越小,收入少纳税就少所以结论同时也是首付越少越好!

尽管如此我还是认为衡量一间投资房现金流平衡的基准应向一般的大众标准看齐,即以首付35%作为标准,如果现金持平甚至还是正值,则无疑从财务概念上这是一个好的投资房产,但尽管如此在实际贷款中你还是要争取拿最少的首付,其中原因上面已经提到,但需要注意的是:以实际发生的首付(贷款)你再去计算现金流当然就不会是首付35%时的结果,这就是说衡量投资房的标准事实上会与实际操作客观上存在“两层皮”的现象。为何会如此?首先银行业的贷款政策显然已日趋收紧,首付20%渐成“老皇历”而35%会日益成为普遍事实,所以要与时俱进是也!其次大多地区房价节节攀升,租金却增长缓慢,如果使用首付20%的标准可能在若干年前就已经无房可投,但这显然与事实不符,持续并且令人笃信的增值事实上冲淡了人们对现金流的过分倚重,如此再坚持20%的标准显然参考意义和决策价值减弱。因此我认为在现实的市场情况下:用35%去评价,向20%去争取才是更具操作性和实用性的投资之道。

另外在实际投资中你的实地感受往往也与“算大账”的时候存在着同样的“两层皮”的状况。计算现金流最粗略的办法就是用租金减去当月的费用,这个费用包括每月的还贷和分摊的地税,如果再细化一些就是加上摊提的房屋保险和出租费用,当然在年终算大账时还要再加上年度的维修和维护费用,如果分摊到每月似乎又是一笔“不小”的费用。但结果往往是这样:叫作算大账时压死人,而每月感觉却不沉,也就是说算总账分摊费用时会和实地现场的感觉有一些出入,有时甚至差异还很大!这是因为比如地税和保险算是费用中份量较重的部分,但通常我们都是通过季度和半年趸交的方式,而维修和出租费用更是在某个时间点完成支付了,所以在每个月我们通常看到的只是当月的租金是否能Cover当月的还贷,而且往往得到的结果还是略有盈余,如此每月的实际感受其实并不像算总账时那么压力山大,因此给首次投资的朋友们一个贴心忠告:当然大账还是要算的而且更要作到心中有数,但投资中的实际感受通常并不是你想象中的那么举步维艰和惊心动魄,其实一切只要在路上——往往天高云淡!

每周日我几乎都组织Oshawa的集体看房,通常规模都不大,一只是2、3个家庭,4-6个人。一次一位赶来集合的朋友和我说:我还以为集合场面应该是人山人海的呢?我笑了:如果真的到了去Oshawa一呼百应、应者云集的那一天,恰恰就是表明Oshawa已跨过了低价介入黄金档的那一刻!投资不是开Party,钱只有在大部队还没到杀到前才赚得“多快好省”——你说是吗?

作者:新世界地产 地产经纪王韬,探讨:416.859.1767更多文章请登录作者博客:韬贴http://blog.51.ca/u-139706/     

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