王韬:东部置业系列13 现实与策略

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上周末在OshawaTaunton社区转了一圈儿,发现华人经纪开Open House的牌子还真不少,进去看了看还真的似曾相识:2016年下半年到2017年一季度是华人大举进攻Oshawa房市的高峰期,华人蜂拥而至,有几间房子我都参与过抢Offer,不过最后得手的都是其他华人卖家,可是没想到——其中就有两间现在又赫然上市了!

经常有这样的客人打电话给我,说是我的老相识,因为看我的Oshawa系列已经好几年了,所以一直关注着Oshawa,当然不管买的是楼花还是现房最终都没有通过我,而现在过来就是想问问我对市场前景的看法。可以说这些都属于“聪明人”之列,我这样倒不是说有任何怨言,毕竟每个人可能都有自己的设想和打算,自学成才也未必不是好事。不过了解了他们的情况问题就出来了,诸位可以查一下我在2016年下半年至2017年一季度的文章,我说这个时期是华人开始Oshawa自住的阶段,但所谓自住和出租投资是完全不同的,出租投资的最佳期是房价达到现金流平衡点之前,当然是越早越好,而一旦房价跨过这个平衡点,也即是价格高了,市场就进入了自住投资的阶段——没有出租的现金流之忧,改善面积、自我消费,总之肉烂在自家锅里,换句话说自住就是应对高房价是其最稳妥的策略,也是自住投资最显著的优势和特点,在2016年的下半年Oshawa的房市就已经开始进入了这个阶段。

这个时期的特点就是房价高,除了极少数不在乎现金流的土豪之外,此刻投资Oshawa就是要自住,因为当时的Oshawa房价几乎就是多伦多、万锦等华人热捧地区的一半!所以所谓的高房价对于自住来讲到绝对是低洼地,也就是说出租投资许多人力所不逮,而自住倒是富富有余,因此此刻开始进驻Oshawa就一定要有自住的心理和物质准备。不过显然本文开头提到的这两家绝非如此,并且是典型的高低进入却在低位售出,再加上佣金等费用里外里打平都困难,况且偏偏选在此刻市场低迷的当儿——即便你甘愿倒贴但又谈何容易!

不过一定有人还是会把账算在我的头上:你不是一直宣传Oshawa投资吗?现在我投资赔了都是你的缘故!这我可不接受,我当时明明说的要自住,而你此刻显然就是奔着短期投机去的,即便你是“偷艺”也得把文章看全了啊!这就是你犯的第一个错误,那么紧接着第二个错误是现在并不应该卖!首先是现实就在那里摆着:屋漏偏逢连阴雨,哪壶不开提哪壶——偏要赶在这个时节并不好卖!其次即便你愿赌服输情愿认栽出局,但能不能再偷把艺——看看我此刻是什么说的?

最近我的文章经常讲的就是一个:现在其实是一个地产布局期,未来23年之后,也就是加息到位之时我们将又会迎来一轮新的地产高潮——而那个时候出货才正当其时!所以现实中除非你已岌岌可危,必须壮士断腕,否则还是要按兵不动:把房子尽可能租出去。尽管租金不会太理想、但只要负的现金流还扛得住——那就是应对现实伏线未来最好的办法!当然不排除不管我如何认为,你对前途的结论就是一片灰暗,所以我也不拦着你,人各有志,但我可是要声明:我已经是知无不言、言无不尽——这次希望你听到、听全了,但是否听劝就是你自己的事情了。

最近有一位经纪咨询我刚刚卖掉的多伦多Downtown一间Condo的价格,说他的客人在同一幢楼、同一朝向甚至相同面积,但比我们低5个楼层,想叫价近百万,并且举例说也是同楼比我高10层的一个单元已经放那里很长一段时间,叫价$103万!我说了我们设计叫价和接受的成交价的根据和理由,并且很直接地和他讲,尽管多伦多DowntownCondo 今年已抬头,但在现实的背景下价格也不会野马脱缰,大家从过去抢House转到今天抢Condo,除了有居住Downtown的现实需求之外,很大程度上是与House相比,Condo的优势就是相对比较便宜!

同时你要知道从2013年开始,Condo的现房市场就陷入低迷,也就是价格增长缓慢,一枝独秀的只是楼花。我代理的这间Condo就很具有代表性:2013年我们的买入价是$56万,之后就一直出租,如今现房市场复苏,我们决定就此套现,前前后后正好踏着一个周期的起始,增值总额$20余万,而5年就是这个周期的跨度,所以我说这轮Condo的价格增长并不是没有上限的,如今的买家的原则是逢低买入,价格超高也会退避三舍,所以卖家的愿望和贪婪事实上不会一厢情愿地左右市场和买家——一旦买家发现洼地已俨然形成高地就会果断撤退,因为现实地讲面对$100多万的HouseCondo,你会做怎样的选择呢?所以我说这轮2房的普通Condo$85万就是瓶颈,$90万就是极限——那么多伦多DowntownCondo可不可能超越$100万?可能!不过那是下一轮周期的事——而时间至少是35年后!

作者:新世界地产 地产经纪王韬,探讨:416.859.1767更多文章请登录作者博客:韬贴http://blog.51.ca/u-139706/

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