王韬:东部置业系列17 回归初心

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    上周央行并没有宣布加息,而在这之前随着《北美自由贸易协定》的前景看好,加息的可能性曾经陡增,不过由于美英法联合袭击叙利亚,于是国际政治与经济变数的大增,加国又顺势持续固有的守势,经常受偶发事件的影响,所以加息的步伐注定一波三折,就像最近加国的天气:本来开始踏入明媚的初春,而北极一股猝不及防的气旋来袭,旋即就重回冰天雪地,看来善变与多变乃自然界和人类社会的共同属性——从能折腾这个角度看,从来都是不分仲伯!

    面对目前的市场出现了两个非常有代表性的状况:其一就是楼花难建,这是对某些建筑商来说的,近期我们已经听到过好几起建筑商由于这样或那样的问题,不过归纳起来都是市场转淡的原因取消了楼花建设计划,所以无独有偶——地头蛇建筑商也有看走眼的时候。其二是楼花难接,由于银行贷款政策收紧,很多楼花如今的评估价已大大低于当初的售价,并且贷款的额度也被大大压缩,如此就意味着交接楼花的难度已经超乎以往,因此对于许多楼花的购买者来说,如今已不是欢天喜地迎新房,而是愁眉苦脸筹贷款或者一门心思希望交房延期,因此不经意间催生了私贷市场的生意兴隆,从而使私贷者的风险陡增,所以如果从这个角度看,政府一直执著于打压房市的做法是否利大于弊就非常值得商榷了。

    最近一位在Oshawa买了投资房的朋友,因为租房续约向我咨询投资期限的问题,也就是说应该在何时以何种方式将投资房套现。关于这个问题我有两个方案供参考:其一适时套现,也就是采取中短期持有的策略,这个时间限度一般是3-5年,好处是及时套现、见好就收、装在口袋里的才是钱!这种策略适合市场高涨或者是思维活跃的投资者,及时套现之后可以进行再投资从而使收益最大化,所以你会知道这种投资策略后面一般是要有后续的。其二长期持有,如果套现不是为了养老或者套现之后没有再投资的后续,那么对于绝大多数的朋友最现实的还是采取这个策略比较好,那么就有一个急迫问题需要回答:未来房子大幅度贬值——那不是一切都要鸡飞蛋打了吗?当然在任何投资没有套现之前都存在这个可能性,只不过要评估的就是这种可能性的大小。

    如果你对大多地区房市的未来持悲观态度,那么无疑你要尽快落袋为安,如果持有谨慎的乐观,那么长期持有也不失为一个较好的选择,因为首先对于一般的普罗大众而言,能碰巧踩上市场的步点儿其实并不容,也许一生也就有这一次机会,如果短时间内套现了,其实还要面对一个再投资的问题,但第二次是否会像第一次那样幸运就很难确定了,所以从投资收益最大化的角度来讲,发呢人需要思考的确是如何能把第一次投资的机遇用足。如果你不套现,而是一直出租出去,一直持有10年或者20年会怎样?你会发现:即便没有增值(这当然对于大多房市几乎是不可能的,试想加国除了大温、大多这些热点以外的普通地区,全年的平均增长都能保持在3%以上),假设20年之后你已还清贷款,那么你届时至少还得到了一个已经付清全款的房子,这尽管是一个非常保守的投资策略,但对于大多数投资者来讲却绝对是一个最稳妥的策略,同时这也是房产投资最经典的方式。回想当年我们萌生购买房产作为投资的想法时,其实就是秉承着这个的原则和愿望,只不过是过去10年的房市暴涨,让我们的意识出现了普遍的偏差——而现在应该是到了回归初心的时候了!

    作为一名地产经纪我的投资策略可能与众不同,这些年来我的投资原则很简单:只购买价格在$50万上下的投资房!因为在这个价位比较容易实现持平的现金流,我不追求短期套现,但必须在真正意义上能够以房养房,如此才能进可攻退可守并且风险最低。当然实现这一点有赖于一个关键的前提,那就是购入的时间点,由于我就是作投资的,所以完全具备这个职业思维和优势。不过你要问了:现实的情况是大多地区普遍价格高企,想坚持这个标准——那么你到哪里去买房啊!

    想投资并且有长期持有的打算,其实在大多地区有太多的地方可供选择,近的比如东部四镇、稍远一点儿的比如皮特堡和安省伦敦,有一定的人口基数和相应的市场规模都是现时投资的好去处,所以在这样的市场条件下,不是要停止投资,而是要调整你的投资思路和策略——天地依然广阔无边,关键的是你是否真正走进去!

作者:新世界地产 地产经纪王韬,探讨:416.859.1767更多文章请登录作者博客:韬贴http://blog.51.ca/u-139706/

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