王韬:东部置业系列37 投资与投机

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     市场不火,好像文章写起来也变得老生常谈:我这里说的再起劲儿,你那边儿依然梦里盘桓,所以还能把这个话题讲下去并且讲得精彩,不仅需要固执,更需要的耐心,总之希望我的一贯努力不是自说自话——你听懂了,也愿意听。

    最近帮客人买了一间过百万的房子,刚刚Waiver了条件算是正式搞定。大家知道对于卖来讲,这个时节买房相对容易,毕竟目前是买家市场所以也没什么可多说的,倒是关于这间房之前的那次买卖交易值得说上几句。该房前房主购于去年11月份,直到现在卖出好不到一年的时间,如此短的经手时间,我想卖家无非存在两种情形:其一意欲炒房,另一个就是有了一些突然的变故。对方经纪解释是卖家突然有事回国,但目前房子是空的,并且也没有发现有之前住过人的迹象,我倒是感觉从今年一月份交房至今都是空置,而这就值得玩味了。

    要知道去年11月份是一个实实在在的市场低迷期,趁着低价时买入而又几乎没有入住,显然用遭遇某些意外来解释卖房有些说不通,尽管有事回国房子急于脱手,是一个非常普遍的理由,所以我的答案更倾向于第一个,那就是炒房。但如此问题就来了,那就是如果是炒房,那就需要逢高卖出,但市场持续至今走的并不是这样一个趋势,那么为何还要卖出呢?理由只有一个——那就是挺不住了!因为估计这轮市场低潮不会持续太长时间,甚至认为半年以后市场就会重新拨云见日、蒸蒸日上,所以本来计划短炒一个时期,不过转过年来天不遂人愿并且似乎前路也遥遥无期,因此最后只好选择壮士断腕——这就是一个非常生动并且典型的投机而非投资的现实版案例。

    投资和投机有时边界非常模糊,但绝不是以成败来作区分,就是说不成功了就叫投资,失败了就叫投机。投资也有失手的时候,而投机也有赚得盆满钵满的可能,只不过现实中投机失败的可能性更大。我认为最大的区别在于对于收益与时限的综合预判。典型的投机行为莫不是希望在最短的时间赚取最大的收益,这样就势必极端化了优势和有意或无意地低估了风险,尽管当事者本人并不是这样认为。而相对来讲,理性的投资行为会以假设的风险最高时的收益状况作为决策的依据,充分考虑了收益和时限的最保守状态,而这样做出的决策风险性更小、可实现性更强,当然如果投资的主体方向存在战略性失误,或是同样遭遇某种特别的意外也会遭遇失败,但总体来讲还是要比投机行为风险要低、把握性更大。

    本案的问题出在两点:其一对未来市场趋势的错误预判。我相信在去年市场开始走向低迷之后,还是有很多人认为市场不久就会向好,理由可能各执一词,但总体来讲还是思维惯性、心有不甘,说白了就是世道变了有点儿不会玩儿了。你自丹心向明月,奈何明月照沟渠,市场总是不以人的意志转移的,一厢情愿没有用——我们还是要回到冷静客观这条路子上来。首先市场注定要进入一段相当长的低迷期,因为政府一旦祭起加息这个举措,那势必是持续的。过去十年市场的高速增长,其中一个非常关键的原因就是超低利率之福,所以一旦加息启动肯定会有一定的伤筋动骨,这绝对和以往的控市有着极大的差别——看不到这一点就绝对不能算是一个入行的人。而基于这一点投资的策略就要从过去的中短期,调整到中长期,显然投资一年半载的绝对属于高风险的投机行为,原则上要根本杜绝。

    其次既然错了,莫不如就来个将错就错,也就是说即便你误判了趋势,但买的时机并没有错,从去年底开始至今,市场都在底部徘徊,也就说房价已接近或根本就在谷底,所以不管你是怎样的心态迥异,但实际却是歪打正着的,所以藉此转向长期持有,也不失为是一个明智并且正确的选择。那么未来要持有多长时间呢?我以往就说过,可能有两个时间点可供选择:一个是23年以后,也就是加息到与以往持平的67%时候——加息的手段用尽,该是一个市场重新抬头的契机。另一个就是10年或者更长时间,就是按照经典的投资模式操作,以换得长远的投资收益。

    开始的预判就错了,而随后又不能将错就错地采取长期持有的策略,所以可以想象和我的这次交易,买家该是怎样的心情。好在我的客人并不想趁火打劫而是见好就收,所以对于卖家来讲最后的结果还并不算坏,不过我相信这一定会成为他弥足珍贵的终生教训——希望会对他的下一次投资而不是投机有所助益!

作者:新世界地产 地产经纪王韬,探讨:416.859.1767更多文章请登录作者博客:韬贴http://blog.51.ca/u-139706/

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