王韬:东部置业系列45 出租设卡

字体 -

又是一周过去,黑五过后就是圣诞新年,节日的气氛日渐高涨。日前美国加息的调子已经松懈,,起码12月份加国的加息阴霾已烟消云散,本来嘛,中美贸易战方兴未艾、全球的经济形势也是朦胧悱恻,所以脆弱的时局、脆弱的经济——步子走得稳当一点还是对的。

到了12月份租房市场就进入绝对的淡季,这种情况会一直持续到明年的1月末。原因很好理解:西人的12月和1月是传统的圣诞季,就像我们农历的腊月和正月——这个时节人人都在忙着过节,所以谁也不想搬家。在此提醒那些在今年底前后交接新房的朋友,要做好两个心理和物质的准备:其一有可能空置一到三个月。因为即便明年二月份挂盘,一切顺利马上签约,通常入住的时间也是三月初,所以说12月和1月是淡季,但实质上还要加上正常的签约到入住的这个空置时间。

其二就是对偏低价位的准备。从2018年开始到今后的2年,Oshawa都将有大量的新房交工,但就像我当初所指出的那样:购买楼花的投资者比例要远大于现房,所以很容易造成一个时间段内的集中上市。大家千万不要认为Oshawa的租房市场容量无限,反而在短时间内正好相反,这样就势必会形成大家在价格上的恶性竞争,所以届时租金很可能会低于当地通常的水平,当然更达不到你自家核算的最理想状态,而这都将是你必须接受和面对的客观现实。

近几年有大量的朋友委托我们在Oshawa的出租事宜,我也反复强调我们一贯秉承的3指标3核实的租房原则,其实在出租问题上只有你坚持原则,才有最大的可能摒除恶租客、找到好租客,这才是投资的良好开端,在这个问题上来不得半点儿的敷衍了事和自欺欺人。比如我们一贯坚持的3大硬性指标:即其一租客的家庭年收入至少在$10万以上。如果能够租月租金在$2100、2200的房子,每月加上水电气的费用,没有$10万以上的年薪根本就是无法负担,所以这是最基本也是最现实的要求。不过有朋友会质疑:你要求这么高,符合这个条件的会非常少?其实如果你了解西人家庭的收入水平的话,会知道这个要求一点儿都不过份。东部四镇特别是Oshawa和Whitby,都是西人占绝对多数的城市(95%),而西人的薪酬水平远高于移民这也是世人公认的现实,在这些城市里,随便拿出一个社区,家庭年收入都会在$11、2万以上,而在多伦多移民居多的社区能达到$8完就已经很不容易了,所以这个标准并不存在苛求。

其二信用得分必须在700分以上,很多人看来这似乎又是一个不可能完成的任务,应该说西人能达到600分已经很难,更遑论700分?不过首先我并不认为这是一个问题,在一个信用记录并不是普遍良好的族群,找到那些真正珍惜自己信用、名誉、羽毛的客人,不正是我们应该坚持去做的事情吗? 而他们不也正是我们梦寐以求的好租客吗? 其次在实践中我们也并不认为这是一个难题,因为尽管并非俯拾皆是但终究还是存在,其实这一部分人并不是如通常想象那样廖若寒星,事实上只要你孜孜以求,他们一直在那儿,而这也一直是我们坚持优中选优的最好回报。

其三就是雇主信原则,我们一贯坚持对雇主信的实地核实,以确认该人是否存在、职务是否真实、薪金是否准确,之后再通过网络或熟人关系了解其公司、行业、专业的稳定性,以确保最大程度地确认租客家庭的财物和抗风险能力。当然不排斥未来的某一个时刻租房人员出现工作异动或家庭问题,但起码我们会对其申请租房的这一个时间段的状况有一个非常直观、清晰的把握。

因此当一个潜在租客表达了兴趣,我们通常并不是要对放下Offer,而是先向对方申明我们以上的3项指标,如果他们自认不能达到,通常会自行选择抽身,这样就避免浪费时间。如果可能达到以上条件,那么接下来我们会欢迎对方下Offer。不过事情并非到此为止水到渠成、皆大欢喜,因为接下来就是我们的对以上三个指标的验证程序,特别是信用得分,对方在下Offer的时候,信用记录会作为附件一起提交给我们,但我们会自费调取对方的信用记录(对方下Offer之后,会连带填写一个家庭情况的表格,一旦填写了这个标记即为默认我们可以调取他的信用记录),我们会核对两份信用记录是否存在差异,租房的造假也通常出现在这个环节,这也是对对方诚信程度的另一角度的认证,事实上这么多年来我们也确实在这个程序上涮掉了许多表面道貌岸然但居心叵测的人。实话实说能够通过我们的层层关卡并非易事,但通过了就是我们真心认可的好租客、好伙伴!

作者:新世界地产 地产经纪王韬,探讨:416.859.1767更多文章请登录作者博客:韬贴http://blog.51.ca/u-139706/

微信号wangtao687097     欢迎加入“东部置业群”

注:个人观点 谨供参考 转载转用请征著者同意

分享博文至:

发表评论