王韬:东部置业系列52 出租的门道

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刚刚进入1月中旬,出租市场就开始火了,过完新年一上班,找出租房的人就多了起来,并且上周四一天就接了三个Listing,出售市场不好,相对出租市场就红火,正所谓东北方不了亮、西方亮、此消彼长就是这个道理。

一般来讲34月份,出租市场就开始进入旺季,这里需要说明的是,招租和入住通常要错开大约一个月的时间,所以这里的火是指的入住时间。出租市场也大致和销售一样,12月和1月以及8月份是每年的淡季,除此之外Oshawa的出租市场都是不错的。说是不错,但毕竟要受到市场规模和容量的限制,所以自以为蕴藏无限与潜力无穷也是不现实的。

目前客观讲,Oshawa的出租市场存在两大压力:其一新房集中上市,未来2Oshawa会有大量的新房上市,而其中投资房的比例又巨大,所以某种程度上的自相残杀会是在所难免的。其二出租价格依然停滞不前,销售市场不景气,相对来讲在未来几年,出租价格会有提高的趋势,不过由于未来几年持续的大量房屋投入出租,相应地就会减缓或者抵消提价的进度和可能性,所以未来几年价格依然会继续停留在$1800-$2300这个区间,因此对于房主来讲现金流的持续压力依然无法得到缓解。

这么多年管了这么多房子,其中也有一些房子开始并不是由我们出租,多半是由当初买房时的经纪承诺帮助出租,最后也因为出现这样或那样的问题才转到我们手里的。我这样说不是在抢同行的饭碗,不过由于对于出租事宜的陌生和不专业,确实容易造成很多后遗症,所以我想总结一下,以供借鉴。

其一没有建立基本标准。首先是不知道什么样的租客是好租客,其次更没有量化的标准,说到底只是靠感觉,所以这样去找租客就等于瞎子摸象或者根本就是碰运气。其二抓不住主要矛盾,在没有标准的前提下,非常容易被表面的假象和小恩小惠所迷惑和吸引,比如租客承诺给更多的月租、抵押金以及自费某些项目,这往往是职业租霸通常放出的诱饵,你没有经验或者贪便宜,你就上钩了,因此我们往往不怕那些一板一眼和你压房租的人,倒是要非常警惕那些多给你好处和房租花言巧语的人。

其三不做全面的核实。对方拿来什么资料就相信什么,不去做必要的核实和适当的质疑,我们通常会对对方提供的信息,向对方经纪进行质询,在得到合理的解释之后再作实地的调查,不过书面资料的可信是第一位的,这一步都没有过关,是不会有第二步的。就像对方提供的信用得分,符合我们的分数标准之后,我们还要自费提取对方的信用记录,两下必须相一致,有小的差距的话,就要分析里面的可能性,提出问题让对方解释,如果出现明显出入则视为欺诈,如此做到实处才能过信用核实这道关。

其四没有详细的附件。有出租经验的人会知道,标准合同都是一样的,而不同和细微之处全在于附件的补充,所以在某种程度上对房主利益的维护和保障,附件的作用更大、更切实。我曾亲眼看到一位经纪提供的附件都是手写的,这样做首先不专业,其次没有条理,你想完全手写不仅说明你事先心里没数并且由于文字的辨认未来发生歧义,那么责任谁来承担呢?这当然是个极端的例子,但如果你以往很少接触出租业务,那么对于这个行业的很多变化和细节肯定是没法事无巨细全盘掌握的。

其五迫于时间压力。一个好的出租盘,关键在于合适的上市时间、适当的价格、良好的房屋状态三者的有机结合,通常来说这样的盘上市2-3周就会签合同,上市一个月(空置)之后即可交接入住。如果超出了这个时限,就要重新分析以上三点,做出判断之后作出调整,之后就是要的就是有信心,坚持住。当然这对于房主和经纪来说也是最难的,因此常常由于时间的压力而选错新郎嫁错人,所以与其不堪时间压力打破标准,不如坚定不移寻找最佳,结果可能的两重天地,绝对会证明一个好的租客就是对你所有坚持和努力的最好回报。

最后一点:价格其实不是唯一重要的。有些房主偏偏容易在价格上认死理抓住不放,你有你的现金流包袱不假,但也要考虑市场也有客观的行情,在此情形之下,你却非得挺一个市场高价,那么就注定你碰到好租客的可能性也会相应降低,事实上我一直这样认为,价格不是最重要的而租得好、租得快才是最关键的。

好,最后祝愿每一个看到这篇文章的人都会租到一个适合的价格、找到优质的租客。

作者:新世界地产 地产经纪王韬,探讨:416.859.1767更多文章请登录作者博客:韬贴http://blog.51.ca/u-139706/

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