王韬:东部置业系列33 市场抬头

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    上周六是繁忙的一天,领着三批客人看Oshawa市中心的老房子。其实看数据和专家的所谓预测并没有用,这里姑且不论那些解读是否准确,其中最简单的一个道理就是从发生到新闻报道出来毕竟有个时间差,准确讲那只能是一般过去时,正所谓春江水暖鸭先知,因此亲临现场的经纪的视角和感觉才最为准确和及时,所以无论多少人在欢呼雀跃67月份的数据喜人,在这里我只能告诉你:8月份市场才真正开始有些抬头:看房人数多了起来——这就是明证!

    为何会是如此,我只能用结果反推原因,因为太多时候很多因素一直都在那里,但到底是哪些真正起了作用,只有通过对结果的分析才能真正明了。这就像一直有人问我这样一个问题:Oshawa的就业市场怎么样?或者通用生产线裁减对Oshawa有影响吗?表面看这个提法没有什么错,有就业就有人口、有人口就有客源,有客源自然就不愁出租嘛,不过如果按照这个思路,我可以告诉你:无解!

    多伦多周边的城市,比如过去10年价格一直突飞猛进的滑铁卢、HarmiltonBarrie以及我们一直推荐的东部四镇,其实你仔细查一下过去的历史,几乎就是百年一贯制——至少在这10年没有突然发现过什么足以改变经济版图的“天上掉下来的馅饼”。大家说不对啊!听说Barrie不是迁过去一个大型的云处理中心吗?这不就能增加当地的就业吗?是的,但你要知道那只不过才是几百个就业职位,如此就会改变Barrie这个10几万人口城市的就业局面吗?尽管我们经常说蚊子虽小也是肉,但无论如何这块“蚊子肉”也实在太小了吧?

    你还会说通用汽车裁员这是事实吧?2013年通用公司确实声明到2016年要把三条生产线中的一条搬回美国,三条生产线原有职工3000人,因此裁掉1000还剩2000人,但到了2016年联邦政府就与通用达成协议:增加1000个研发人员的职位,特鲁多总理当年还参加了签字仪式。事实上里外里就业人数并没有变化,如此这般真就没法解释了:没有就业增加的情况下,从2014年到2017Oshawa的房价年增幅竟达20%!所以在很大程度上你习惯性地用就业解释增长就一定会走入死胡同!

    那么如何解释像Oshawa这样颇有代表性的市场增长呢?新房建设的规模。我判断一个市场的增长潜力,第一看新房的建设规模,第二看人口基数。有大量的新房规划和建设,就有了市场规模,有一定数量的人口基数就有了可持续性,有规模有持续性就会形成一个巨大的市场,有了巨大的市场就会对周边的人口和资金产生足够的吸引力和聚合力,一句话:就形成了一个财富的漏斗效应,所以Osahwa的房价在过去几年能始终保持三甲,不是Oshawa本身的就业有了什么翻天覆地的变化,而是市场形成了规模——最终形成了一个区域性的中心市场,吸引了周边有实力购房和租房的人到此汇集,它是实实在在地承接了一个市场效应的结果,而与它本身的就业没有一毛钱的关系!

    因此我要说其实像上诉的对市场的误读和想当然还有很多,信息本来就是不对称的,再加上思维固有的惯性和不求甚解——机会其实就是这样一点点儿不错失的。那么我们返回来解释一下为何8月份市场开始出现转暖的迹象:本来8月是一个市场极安分的月份,因为无论对于华人还是西人市场这个月都是名副其实的暑期淡季,不过如今淡季却出现某些动作就透着有些不寻常。

    话说目前捆住人家手脚的有两样东西:一个是心理上的,即对市场的预期,另一个是物质上,即贷款政策收紧。贷款收紧是现实的,余地也是不大的,所以这从根本上就是让一大半的朋友远离了市场的原因。而尚有能力贷款并留在目前市场观望的朋友,心理上的束缚就成了阻碍入市的根本原因。这包括两方面:一是加息,二是美中贸易战,其实随着加息的常态化,它的影响至今已几乎降到最低,因而悬而未决的美加贸易战就成了目前人们的首要关注。不过很多事都是未来时岌岌可危,临头时不过如此,美加贸易战也是如此,不经意间我们已经进入贸易战一个月有余,当然结果远未出来,不过让你谈谈那种身临其境的感觉,我相信很多朋友——如果我不提醒,你都忘了!

     人类就是一群能够不断适应环境的动物,20188月我们已经适应了加息,正在适应美加贸易战。8月份的市场抬头正说明我们开始有些适应了这种“战时状态”——所以憋了很久,是该出来看看房了!

作者:新世界地产 地产经纪王韬,探讨:416.859.1767更多文章请登录作者博客:韬贴http://blog.51.ca/u-139706/

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