安省租客可以合法预付整年租金

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根据安省“居民租赁法案”的规定,房东在和租客签订了一年的租约后,只可以收取首月和最后一月的租金,不可以收取房屋损坏赔偿金等任何形式的押金,如果提前预收其它月份的租金,则租约失效。只有一样除外:那就是钥匙抵押金。通常独立房收取100250不等,但CONDO则收取的稍高,250350不等。因为CONDO的遥控器及进门感应钥匙一旦丢失,换新的要80多。

房东可以提出(request ,但不可以要求( require ) 租客提供另外10个月的分期支票,除非租客愿意提供。

今天重点要说的是,安省原来有规定,房东不可以一次性收取租客全年的租金。即使收了,也是违反了租赁法规,房客有权利向法庭申诉,要求将一次性付掉的租金要回。

但是,目前这个规定受到挑战,并且有成功案例,房东可以在某种条件下一次性收取全年租金。

这个条件就是:只要是房客主动提出,要求预付全年租金,房东可以接受,这是合法的。但是有一点,房东到了一整年底,需要支付租客预付的租金的利息。

一般情况下,租客主动要求预付全年租金,是因为租客没有很好的信用记录,或者刚从国外来到加拿大,根本就没有信用记录。但是租客的收入情况很好,有钱负担租金,并且愿意负担租金。只要是租客主动提出的预付租金,房东就没有违法。

安省密西沙加市的一位叫Bumbi的房东,去年将自己的物业委托地产经纪挂牌放租。一位来自于英国的叫Alison的女士愿意租赁他的物业,月租金7500加币,租约从201351 日到2013430日。刚开始时Bumbi拒绝了Alison的租赁请求,因为Alison 是从英国到安省短期工作,拿的是访问签证。这种情况下,房东最担心的当然是租客是否可以及时交付租金,一旦无法交付,租客不是本地居民,房东也许会投诉无门。但是Alison 喜欢这个物业,就主动提出可以预付全年的租金一共90000加币,并且又出7500加币作为物业损坏赔偿保证。

令人震惊的是,在这个英国租客Alison 搬入租来的物业后,她立刻就想安省法院提出申诉,要求房东退回她预付的全年租金,声称预付租金不是她的意愿,完全是房东要求她这么做的。

2013107日,这个案子有了结果,房客败诉。法官的依据是租客Alison 的经纪在给房东的代理经纪的一封信件里明确写明:“房客愿意预付12月的租金”。 法官依此判决,既然是租客主动提出预付,那么房东的接受是合法的。但是房东需要将7500的损毁保证金退回,因为这是违法的,即时是房客主动提出。

租客Alison 不服一审判决,再次上诉。今年212日,另外一名负责上诉的法官维持原判不变。法官详细解释了维持原判的原因,启示和前一个法官给出的原因如出一辙。

只不过,这次法官判定房东需要支付房客预付租金的利息。利率按照“居民租赁法案”中的对照表规定,2013年年息是2.5% 20140.8%

根据房东的代理律师的介绍,这两个法官的判决,实际上是根据2009年发生在皇家银行和一位房客之间的故事而导致的裁决结果。

2009年,这位房客预付了全年租金24000加币。但是在他付清了全年租金,安心享受物业时,他的房东却由于无法按时还贷而被银行追缴,最后银行不得不将物业收回出售。银行在收回物业时,开始驱逐还住在里边的租客。而这个租客其实已经提前付清了全年的租金。银行置之不顾,坚持驱逐租客。银行的理由是:租客预付全年租金是违背租赁法规的行为,所以租约无效,租客必须搬走。

租客不服,更觉着冤枉,于是入禀法院,法院的判决站在租客这边。

法官认为:银行既然已经将物业从客户手里收回,那么就应该站在房东的角度来对待这个租客。租客已经预付了全年租金,房东也接受了,意味着这是合法的。那么,现房东,也就是现在的银行,应该尊重这个契约。

于是,银行只好在拍卖此房的条件里加上一条:购买此房者必须接受现租客。

这就引申到了,当您为了投资,考虑到价格原因而去购买银行法拍屋时,一定要做好各方面的考虑。

通常银行的拍卖物业都不提供房屋细节,也不会接受修改房屋的要求。购买人自行负责一切可能出现的后果。

如果您购买银行银行拍卖物业,银行要求您接手租客,您就要更加小心。必须弄清楚租客是否欠租金,或者已经预付了后边的租金。如果是问题租客,房东的后续问题会很多。如果租客已经预付了后边的租金,这就意味着买房子的人需要在某种程度上承担这个损失。当然,银行在出售价位上也许已经表明了这个部分的偿付。

即使您没有买银行的法拍屋,只是购买一般的投资出租物业,也要对接受里边正在住的租客小心为好。首先要确认房客没有提前预付租金,其次要重新查证房客的信用,再次要重新确认租金。

如果您反正要买物业出租,如果现有的租客非常优秀,同时经过查证没有可疑之处,不妨就继续和这个租客保持良好的房客和房东关系,也省了您物业接手后还要再找租客的麻烦。

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