租金覆盖开销,自可任意逍遥。

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目前的大多伦多房屋市场,想找到一个租金可以全面覆盖开销,但是房屋重售升值又极其乐观的房子,不是那么容易。

为什么这么讲? 俗话说,甘蔗没有两头甜。出租屋投资也是如此。先说租金收益。租金自然越多越好,最基本要求应该是每个月的租金收入可以覆盖房主每个月的贷款和地税总合,如果可以富余也可以作为两个租客交接时间所产生的租金空置的补充。如果仅仅做到这点,不难,甚至可以说,容易。

在好的地段,比如北约克地铁站沿线或者多伦多市中心大学附近买个22卫的CONDO,平均价位50万左右。如果是北约克,40万可以买到,而多伦多大学附近,则需要50多万。假设这套单位在北约克45万买下,分租给两个大学生,平均每人每月1200加币,每月一共2400搞定。贷款1400块加上地税,管理费,每月大约2000左右。正现金流400块。而且,这1400贷款里,还有本金。持有三年,现金收入14400,外加还贷本金,是一个很好的投资收入。

再来说房屋出租收益。一个占地面积够大的独立屋,如果房间够多,可以分租给几个人。管理会麻烦很多,但是考虑到租金收益,则很值得。如果同样在北约克好地段,买个44卫,条件中等的独立屋需要大约140万,分租出去每间每月收益平均900,那么一共是3600。贷款加地税大约4400外加500,一共大约4900,如果分租,房东要负责加上房水电取暖各项开销,这项费用平均每月要500,那么,就是花销5400,而租金收益3600。如果开个家庭旅馆,僻处两个房间按天收钱,会好一些,但是也要考虑到空置率。

所以,独立大屋,靠租金打开销几乎不太可能。当然凡事皆有例外。如果房屋状况非常好,可以单独整栋出租给国外在此工作人员,租客负责全部使用开销,也许会勉强租到收支平衡。但是,一个让人愿意付出月租5000多的房屋,房屋状况估计也不是140万可以搞定的。那么,所有计算还要重来。

但是,因为是投资出租,那么,除了上的租金收益,还要考虑房屋的升值。

好地段,好条件的CONDO租金可以有正现金流。但持有三年后,管理费会相应的增加,按照现在的CONDO形势,升值不算乐观。高于通货膨胀率的升值应该是有,那么,三年来,赚的基本是贷款本金的盈利和那点儿正现金流。

而占地广,居住面积大的平房则在此胜出。还是北约克那个$140万的大屋,按照那个地段的平均升值,平均每年10%的升值是有的。同样持有三年,重售可获利大约$50万。

这里说的都是大约,或者说是比较保守和粗略的计算。如果您对此感兴趣,或者就想着抬杠,咱们再单独细聊。

那么,买屋出租投资,当然最好二者兼顾。如果不可以兼顾,那就要最大限度的做到平衡。这里,要有一个侧重点,租金重要,还是升值重要。这个答案似乎很明显,目前的市场,升值很重要。

买屋出租做投资,如果月月亏损,即负现金流,就不是一个好投资。因为,您把所有的赌注都压在了持有几年后的房屋增值上。万一天有不测风云,赶上您要用钱,需要出手换屋或者做生意的时候,房地产市场暂时不景气,卖不出应该有的升值,而您这几年可是一直都在往里搭钱,这就得不偿失了。

所以,升值重要,正现金流也重要。

挣得客户同意,来说说我经手的一个出租独立屋。这个独立屋位于多伦多北部的AURORA,地点不错,BAYVIEW/WELLINGTON。 院子幅度为43/100。楼上4个卧室,三个卫生间,楼下一个洗手间,地下室装修,分出来2个卧室,1个卫生间,一个厨房。全屋可居住面积达到近3000尺,地下室可以与楼上分开住。唯一可惜的,是没有分门出入。

业主2011年以$605000买入,首付$15,1250,每月还贷款额为$1834.43。业主买入后,即委托我为她出租,因为她本人常年在出生地印度做生意,回到加拿大也不长住。

房子放在市场上2天既有订单,上市第6天即租出。第一年每月租金$2200, 第二年换了租客,租金$2350,今年再次出租,最少可租到2450。每次上市出租我经手,中间没有空租,都是前任租客在时上市,租客也配合。这就要求找租客时,一定找通情达理的租客。

业主平均每个月还贷$1834,加上地税每月$400, 那么业主每月开销为$2234。以平均每个月租金收入$2350来算,租客负责水电煤气,这个房子有正现金流$116, 五年$6960租金净收入,加上五年还贷本金$52767,物业平均升值每年8% , 那么,就是:$6960 $52767$242000,业主五年后出售此房,可大约获利$301700

需要再次重申的是,上述数字是根据过去和现在的租金情况,目前市场同类房屋出售情况来估算的。五年30万的利润只是估算。

由此可见,买房出租,要想兼顾房屋重售时升值,并且保证租金可以有正现金流,是可以做到的。

需要满足基本的几个基本条件:独立屋或者镇屋。买入价最好不要超过70万。贷款利率最大限度低,如果是投资,还款期定在30年,而不是25年。

世间万事皆有不测风云。房市最近这些年涨势喜人,尤以无管理费独立屋为首。但是,万一房市有起伏,只要房租可以覆盖开销,就可以做到:任凭风云四起,你自闲庭散步。

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