频繁换房,有税务隐患。

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刚过去的这个周六,我的印度女友约我出来一起喝咖啡,说是家里出了一件大事。

听她讲了这个让我震惊的,身边人的事情,我觉着我应该写篇东西,使有相同经历的人们得到警示,并引起警觉。

她的叔叔,是一个非常辛苦劳作的第一代移民。20多年前来到加拿大后就一直身兼数职,甚至从事薪水高,但安全堪忧的苦力工作,就为了一家老小的生活可以早日安定下来。

后来,就是多数移民身上都在上演的加拿大梦的实现:她的叔叔买了自住屋,并且不断搬家,小屋换大屋,然后又买了另外两个出租物业。总之,这位叔叔在落地加拿大的12年里,一共搬了10回家!

说到这里,估计您已经知道我要说什么了。因为,就在他最近的一次搬家后,他被税务局调查了。

这个时候,她的叔叔其实已经开始考虑退休。他想和他的家人一起搬迁到温哥华,他最亲近的一个表哥在那里开超市。他想在安省最后的这个自住屋里住上一年,就可以顺利卖掉物业,享受退休生活。

这里就说到了频繁搬家,可能存在的税务隐患。

加拿大是万税之国,但是每一项税收都有其根源和理由。加拿大税务局对于购买自住房的居民,给予极大的便利和优惠。如果您是从建筑商手里直接买,在购买价格里已经包括了大约25000加币左右的合并税。

如果您买的是二手屋,并且用来自住,在卖出后所获得增值部分不需要交税。

我这朋友的叔叔,就是利用了政府的这个政策,基本每年换个房子,每次都衔接的很好,不用交增值税,并且获利丰厚。

对房产投资的热爱,印度人和我们华人比较一致。这几年,我经常会听到华人客户询问这方面的问题。甚至有些客户,在把出租物业租出几年,看到有升值,准备将其卖掉的前一年左右去住,意图给政府一种自住物业的印象。

俗话说:道高一尺,魔高一丈。加拿大税务局不是吃干饭的,更不是我们的朋友。他们的任务就是赚着纳税人的钱,去缴收纳税人的税。这是好事情,否则,我们每一个公民及居民的各项福利怎么会得到保障?

话说朋友的这位叔叔在最后税务局查到后,觉着很冤枉。他的理由是,他没有交这份房产增值税,因为他每一个房子都是用来自住的。并且,每个房子都住过了一年。

住满一年就算自住房,这是一个有道理,但是在税务局那里说不通的事情。所谓住满一年就算自住房只是一个约定俗成的概念,来源的基础是,如果是投资出租,怎么可能住一年?

加拿大税务局对于自住房的居住期限完全没有规定,对于是否自住房还是投资房,只看最重要的一点:你买房的目的是什么?

即使你在你的自住屋里只住了半年,可是紧急工作调动,或者另外省份的家人生病需要你照顾,你可以立刻把房子卖掉,增值部分并没有因为你需要紧急卖房而失去自住房的获利优惠。

税务局只要求你有足够的理由,和证据,来为你的自住房背书。

朋友叔叔这个案子,最后被判定,除了第一,二个房子属于自住物业免增值税,其它所有的房子都作为生意收入来全额交税。因为前边的房子卖出的时间很久,累计的利息很惊人,加上罚款和由于收入总数的增加累加的税,足以令人接近倾家荡产的边缘。

这个叔叔不得不取消去温哥华的计划,妻子这些年考取的护士证书也派上用场,开始出去找工作。

税务局的理由就是:朋友叔叔的买屋意图,从第三个房子开始,已经开始了变化。前两个房子,他是真的要住在里边。但是,后来看到房产升值,开始把买进卖出作为一种盈利的手段来经营,这让他的自住物业变成了他的生意,这就必须按照生意收入来交税。

所以,投资房产有必要,自住屋用来自住更有必要。但是,处心积虑钻税务局空子没必要。这就好比开车闯红灯,您每次都过,没人追究,并不意味着您做的对,更不意味着您永远平安无事。

其实,投资房产,有很多合理避税的方法。问问你的会计师,他们都会从税务角度来为你合理的规避税务方面的开支提出中肯建议。

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