您合格拿到新屋HST退款么?

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从去年年初开始,我陆续听到一些从建筑商手里买了新屋的朋友说,他们收到了税务局CRA的信,要他们补交HST,数额从 $26,000$32,000不等。多数情况是这些人早两年买了新屋楼花,房子到手后,房屋本身已经有很好的升值。考虑到本来也是用来投资的,立刻挂牌出售。

过去几年来,多伦多及周边的房地产市场很火爆,新房旧房的屋主都有很好的盈利。尤其从建筑商手里买的所谓楼花,即期楼,业主都很开心。很多人买了CONDO楼花,用来转卖或者出租;也有人买了独立或半独立屋楼花。收房后转手卖掉,赚取可观利润。

俗话说:“常在河边走,哪有不湿鞋?”  事情形成了一个趋势,自然会引起官方的注意。

加拿大税务局对于从建筑商手里直接购买的新屋,早有HST退税之说。这个退税,其实已经包括在建筑商给购买者的销售价格里。想要得到这个退税,前提条件是,您买的这个新屋要作为自己的首要住宅,俗称“自住”。否则,建筑商带您从CRA那里收取的这笔HST,必须退给CRA

所以,在您买了新屋,交屋时,到律师那里办理过户手续,律师通常会问您:这个房子是否自己住? 如果不是,那么,律师会在购买价格上,加上这个HST,作为给建筑商的差额补款。如果您当时说了自己住,但是后来没有这么做,而是转手卖掉,建筑商也许不知情,或者已经过了很长时间了,知情也不追究,因为它反正已经从CRA得到了这笔HST,懒得理你。

可是,CRA日后发现您其实并没有如申报的那样把这个新屋作为首要自住屋,它会来信追寻,如果您无法提供合理可信的证据来证明自己确实是自住,CRA会要求您将这个HST,连同利息,罚款,一并返给CRA

这就是本文开篇提到的那些数额的来源。

这个HST数额是怎样算出来的呢?

两部算数:35万以下的房子,房价5%36% 返给您,就是说,您买了一个35万的新屋,其中175百的36% $6,300。这是首个计算退款的上限数额。好,这就是您的部分CRA退款。随着价格提高,从35万到45万,您的退款数额逐渐缩小,直到为零。

另外一笔退款,就是,您买的屋子全价8% 75% 。上限为$ 24,000。举例:您买的房子100万,其中8万的75% 6万,而我们刚提到,HST 退款的上限是$24,000以目前的房价来看,人们得到的HST退款基本都超过了这个$24,000,于是,就是$24,000

听上去似乎有点乱,其实挺简单。您屏住呼吸,沉下心来,一气呵成看完,就什么都明白了。

简言之,作为自住买来的新屋,您在购买价格里已经得到了CRAHST退款。不是自住,HST要交出去。

如果您买了新屋,不自住,而是租出去,那么,在收房时也要把这笔Hst交回给建筑商。但是,CRA对于投资出租新屋另外有房东补税。您只要在收房后,把租约连同申请退税表格填好,交给税务局,就可以得到这笔退税。这笔退款的申请期限为二年。既,你只要在收房后两年内把房子租出去,都可以申请。具体操作可以咨询您的会计师。

要注意的是,现在申请贷款的要求越来越严格,虽然利率很好,但是您要符合条件。于是,很多贷款经纪,甚至银行,时常会建议贷款难以批下来的买家,找到一个符合贷款条件的人,作为房子的主人之一。但是,如果这个帮助您贷款的人,不是您的血亲或直系亲,即,您的父母,祖父母,兄弟姐妹,配偶,那么,这个人就必须是也要住在这个房子里,跟您一样,把这个屋子作为自己的首要住房,才符合CRA所有屋主都要自住的退款条件。否则,这个HST也只好退给CRA。即使这个人只占房屋拥有权的微小百分比,您的HST也必须全数退。

一个在多伦多市中心工作的年轻人,2010年买了一栋全新镇屋,得到HST退款。这个年轻人由于刚参加工作,薪水不高,当时在申请贷款时,把自己的堂兄加到了业主的名字里,而他的堂兄并不在多伦多居住。CRA后来发现此事,向业主追讨HST外加罚款和利息。即使这个年轻人极力说明,堂兄的名字在业主名单上,仅仅是为了可以申请到贷款,CRA仍然不通融。

业界一些地产律师认为,CRA这条关于所有注册的业主要符合自住标准的规定,有失公平,也不符合逻辑,政府应该就此反省。

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