买老屋,要看 Land Survey

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目前在安省的房屋买卖中,Land Survey并没有得到足够的重视,尤其在比较新的区域购买房产,Land Survey几乎被忘记。当然,人们在买非常老的房子,尤其是安省远方小镇的房产时,Land Survey被提及的次数多一些。

什么是Land Survey 顾名思义,就是“土地测量图”。这个土地测量图纸通常包括:土地的面积;这块土地所在位置与周围物体的关系,比如附近的空地,公路或者地理概况。

尤其重要的是,一个房子的土地测量图纸上,标着这个房屋与另外房屋的地界划分;也就是说,你实际看到的,未必就是你拥有的。比如,一个你看到的房屋的地界内,通行道路,车道等,您可以使用,并且正在使用,但是,在产权上并不属于你。也许是政府用地,也许本来是你的邻居的,而双方都不知情。但是,这些情况都会在这份土地测量图纸上标识出来。

每个房子建造完毕后,都应该有一份土地测量图。新区的房子,由于开发整齐划一,房子占地之间比较近,土地测量图上常常是包含了好几家的土地分界,所以,如果您不小心丢失了土地测量图,您可以从邻居那里借来一份做个复印。

过去30年来建造的房子,基本都有土地测量图纸,即使百年老屋,多数也有测量图纸。很多卖家买房子时收到了上任屋主的土地测量图,但是自己卖房子时不愿交出来,也许找不到,也许怕多提供材料多惹麻烦。如果遇到出价好,但却刁钻的买家,一定要求有图纸,还真就不好办。所以,如果您想有一份您自己房屋的土地测量图纸,并且不愿意麻烦邻居,您可以到这个网站,花很少钱取得一份。www.landsurveyrecords.com

LAND SURVEY 有多重要? 举两个例子说明:

早在2001年,安省的一个地产经纪,同时作为卖家和买家的经纪,成交了一笔房屋买卖生意。卖家提供了土地测量图,即LAND SURVEY。但是,需要说明的是,这个房屋所使用的车道,DRIVE  WAY ,在产权上并不属于这个房屋的户主拥有,这个车道是属于安省交通部所有。经纪没有对买家解释这份图,在买家收房入住不久,即发现了这个问题。买家的保险公司根据产权保险条例,为买家出钱修了属于自己的车道,不过,经过修复后的院子明显比原来变小。这很正常,车道需要修在属于买家所属范围内的地界,自然会让车道占去一个部分。

经纪因此受到罚款处置,而买家的损失其实更大,他的院子,即占地面积,由于这个新的车道,不得不变得更加缩水。

另外一个例子,发生在安省一个小镇,买家Franco买入的这个老房子没有地下排水,污水都要通过所谓地下化粪池来解决。Franco在购入这个房子时,要求卖家提供土地测量图,但是卖家说找不到这份资料了。Franco 看到这个院子还算整齐划一,似乎没有什么疑点,加上他的经纪建议他购买产权保险,说是产权保险会对业主的产权拥有做出赔偿保证。于是Franco买了产权保险后,就不再去追问土地测量的问题。

Franco在这个房子里住了一段时间后,隔壁邻居也将房子卖了。而这位新邻居Stuart有一天拿着他手里的土地测量图来找Franco,说是Franco的地下化粪池侵入了他的地界,要求Franco尽快将化粪池挪走。

地下化粪池挪位,是个费时,费力,且花费要至少几千块的活,Franco 吃惊之余,找到律师,而律师立刻申请到Franco 家的土地测量图。结果是,根据Franco的土地测量,邻居Stuart的指控是正确的,Franco家的化粪池确实占到了邻居的家。幸运的是,Franco买的产权保险负责理赔了这项损失,所有费用由保险公司来负责。

但是,Franco 仍然很气愤,因为在挪动化粪池这段期间,他和家人都不胜其扰,而从最初知道化粪池占了邻居的地开始,精神上的压力也是非常恼人。于是Franco 将原屋主告上法庭,认为原屋主有意隐瞒房产事实,要求物质和精神赔偿。

事实上,原告人并不是Franco 本人,而是他的产权保险公司代表他做出的诉求, 但是法院最后驳回了这个诉求。法院的理由是,Franco的前任屋主并不知道化粪池占了邻居的地界,原屋主在那里居住期间, 他当时的邻居也没有对化粪池的位置做出任何异议表示,所以,前屋主对此毫不知情的情况下,就没有责任去赔付现屋主的损失。

另外一个案例,说明了即使卖家提供了SURVEY,买家也要看看SURVEY是否有效。

2007年,BC省的一对夫妻 ,买入一个拥有硕大游泳池的独立屋。在Land Survey上,标识着游泳池的边界线没有任何疑点。实际情况是,这对夫妻拿到的是1998年的测量图纸,前任屋主的游泳池是后来建造,并且侵入到邻居的后院子很大一块,而这个屋主居然自己在测量图纸上做了改动,将游泳池硬是划到自己的边界内。

这对夫妻的邻居后来也要建造游泳池,才发现了这一错误,并要求这对夫妻将游泳池填平,挪走。这对夫妻愿意出钱购买这块被占用的土地,但被邻居拒绝。后来不得不入禀法院,法院判定这对夫妻输,限期75天将游泳池挪走,所需费用大约58000加币自己负责。

由此,买家得到的教训是:当您购买老屋时,一定要求卖家提供及时更新的LAND SURVEY,并且在得到报告后,仔细核对一下,自己的事情,当然自己要上心,是吧?

如果对LAND SURVEY不放心,或者卖家声称没有,并且拒绝去政府索要,好吧,您遇到了一个并不太愿意卖掉自己房子,或觉着要价偏低,或心中有鬼,或真的没有LAND SURVEY的主。这种情况下,建议您咨询律师,要求产权保险的内容涵盖广泛,尽量包括所能发生的产权纠纷。

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