小心驶得万年船

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condo.jpg最近发生的比较轰动华界的房产大事,莫过于北约克Condo楼花千万定金不翼而飞,而大楼根本不可能交接的所谓烂尾楼事件。

受害者9成华人,保管定金的韩裔律师宣布破产,后因此事被安省律师协会吊销执照,现已被拘捕。

虽然很多买家的定金被依法追回,但仍然受到不同程度的钱财损失。

楼花被炒了这么多年,这算是少见的,非常严重的一起案例。

其实,正如很多人对自己拖欠租金,损毁物业的恶租客的抱怨一样:本来不应该发生。

很多从建筑商手里直接买房产的人都知道Tarion New Home Warranty Program ,即,Tarion新房保险计划。这个保险为期7年,除了随着年头的递进,对于房屋的不同项损毁需要修复负责,还有一条担保赔偿,就是买家的部分购屋定金。

如果您买的是居民楼花,担保额为2万加币,如果是无管理费房屋,这笔负责赔偿的额度则为4万加币。超过这个线以上的那部分,由买家自行负责。

就是说,您从建筑商手里买了一个房子,缴纳定金7万,一旦建筑商卷款走人,或者不幸破产,Tarion只负责赔付您4万,余下的3万您自己认赔。而Condo(共管公寓) 则是2万。当然,如果是商业物业,或者酒店式共管公寓,Tarion 不做赔偿担保。

多数情况下,所有的购屋定金交给开发商的律师保管,被存入律师行的信托账号。

根据安省的共管公寓法案,律师只有在开发商准备正式动工前,并因此需要启动资金,并且,非常重要的是,律师要得到开发商的担保契约,才可以将这笔钱发放给开发商。

而北约克这个烂尾楼事件,即Centrum Condominium 开发商破产事件,Bratty律师事务所是掌握这些定金的人,他们从来没有,也不应该将这些钱交给开发商。即使这个开发商破产,消失,买家的定金也应该全数退回。

问题出在,这个开发商还有另外一个委派律师,Meerei Cho ,负责保管商业和酒店式共管公寓的定金。这个律师的信托账号里有超过1400万的定金总额,尽管这个律师从来没有得到开发商的担保契约,这个建筑项目始终没有开工,但是这笔定金被交给了开发商。

节外生枝的是,1400万定金中的190万,本来是存在Bratty律师行保管,然而这个Lee氏开发商指令Bratty将此金额转交给Cho,于是,这190万自然也成了现在消失金额的一部分。

如果这位韩裔律师,即Meerei Cho,只是错误的将这笔定金发放出去,并且被认定是失职行为,那么,部分损失会被行业内的保险来赔付。但是,这笔保险赔付是有限额的,最多只能赔付给所有买家100万。律师协会设立的失职诈骗赔付资金也只有15万,而所有买家的定金损失是1400万,所以,这些赔付款无异是杯水车薪。

一些买家也许会起诉Bratty律师事务所,因为他们的定金本来交给了Bratty,而这家律师行却将钱转给了Cho。但是,根据法律,只要Cho向Bratty做出保证,即,这笔钱将被妥善保管在她的信托账号里,那么, Bratty 可以合法转定金给后者。

现在,好消息是,Bratty律师事务所已经对部分买家做出了定金退款,但仍有很多交付金额多的买家没有拿到全数定金退款。

对于那些已经收到Cho的宣告破产信的客户,定金则可能不会被赔付。

同时,如果是买商业店铺的买家,定金损失会更多一些。

这个案子现在仍然在处理中,结果还有待进一步揭晓。目前来看,事情并不像开始看来的那么糟糕。

过去20年来,成千上万个新Condo 建筑上市,类似于这样,律师渎职或诈骗,建筑商卷款消失的事件,从来没有发生过。

也就是说,多数建筑商,以及律师,都是守法的。

我们从这个案例中可以得到什么教训呢? 还是那句话,自己的事情,自己应该最上心。

买楼花,一定要调查建筑商的名誉。建筑商的好名声不是一天之内建立起来的,那么,这样的好建筑商,也不会让自己多年的好名声为一个楼毁于一旦。好比挑选租客,信用分数高的租客,不会因为赖掉租金而毁掉自己的好信用分数。而不好的租客,也一定可以从蛛丝马迹中看出来。

好的开发商,应该是遵纪守法,按时完工,兑现承诺。

如果您遇到的是从来没有听说过的开发商,那么,应该保证不要交付超过Tarion 保险可以赔付的上限:即Condo2万,无管理费房屋4万。如果超过这个数,建议您坚持要求开发商出示证据,证明他们有足够的担保资金保护额外的定金。

我刚看到这个烂尾楼事件的报道时,很震惊并为那些受损失的客户焦心。同时,也庆幸:我没有客户买这个楼。事实上,我自己手上虽然有个Condo单位 作为投资出租,但买的时候就不是楼花,也从来不鼓励客户买楼花,因为我自己不看好楼花。己所不欲,勿施于人,不是么?

当然,这些年,很多买了楼花的客户们都多少从中受益,尤其那些白领,学生,老人,这些有钢性需求的群体。

同时,我突然想起我在听地产Broker 讲课时,一位从业36年的老经纪说过,他不相信建筑商,所以从来不买任何楼花。即使买,也要买那些定金要求低于4万的,因为Tarion可以赔付。

我当时听了很不以为然。虽然我自己不鼓励客户去买楼花,但并不是因为担心开发商会跑路,我只是觉着Condo 楼花在投资回报,升值潜力上,实在不可以和HOUSE比。而不放心自己的定金,我还真是没有。从来没有发生过的事,而且,这里是加拿大,应该是很放心的。

不过,这次烂尾楼事件,倒让我回过头来对这个老经纪当年说的话有了一丝佩服:小心驶得万年船啊。

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