Condo业主也要负责公共设施?

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多年前,我在加拿大买的第一个房子是Condo Townhouse,因为当时工作需要,经常去外地小镇出差,一去至少一周,想着买个有管理费的镇屋,即可以有个小花园,也可以有人帮助打理门前的雪。

后来发现,不完全是这样。即使Condo管理费里包含了公共设施的维修,但是,公共设施的某些修理,很多时候,是要由买了Condo 的客户个人负责。

比如,有个住在Condo大楼里的客户,最近收到大楼董事会的来信,建议他请人将连接他的干衣机的通风管道清理一下,费用,自然要由业主本人负责。

他很困惑,清理大楼通风管道,不是管理处的责任么? 即使这段需要清理的管道,实在他自己的户内,但也是大楼的整体部分不是?

这里,首先要区分两个词:Maintenance, 和 Repair。前者是维护,后者是修理。我们每个月交的所谓物业管理费,是Maintemance Fee,而不是Repair Fee。

很多Condo的“声明书”中,都有标明,管理处只负责特殊的公共物业管理维护费用,而修理,要有业主负责。

所以,即使这段通风管已经出了这位户主的单位边界,但仍然可以被认为是单位的一部分,这个单位的业主要负责清理。

人们在买Condo前,根本不会想到这些具体的细节,即使想到了,问,回答的人也未必可以非常清楚,甚至,即使写在文件里,也要看到时的具体情况来解读。

还有,大家都知道,Condo单位里的设施,不经过管理处的允许是不可以随意改动的。比如,我一个年轻的客户,学生,在北约克买了一个交通便利的2室2 卫Condo,自住兼投资。那个地方真是好租,尤其适合分租,于是,他把硕大方正的客厅做了个滑轮式的隔墙门,租了出去。

后来Condo管理处的人来修理他的洗手间时,发现了这个门,命令他改回去,因为,门的滑轮和两边的固定杆当然在要砸实在地面和墙体里,属于比较大的结构改动。

他当然没有改,拖到卖房子时,我让他请了工人,改回去了,因为,这会给下任屋主带来不必要的麻烦,同时,会因此遭到起诉。

还有,有位业主,将自己Condo 单位里的窗户改成高档窗,这个改动,使他失去了Condo大楼管理处对业主窗户负责维修的承诺,任何有关其更换的窗户的维护,修理,都由其本人负责。实际上,Condo大楼管理将这个更换窗户事件上报给董事会后,董事会专门开会,结果是,业主如果要大楼管理处像对所有大楼的公共设施负责一样负责他的窗户,他就必须将窗户恢复原样。否则,业主要同大楼管理处签署一份协议,将窗户的维护和修理责任划在此业主名下。

教训是什么? 不到万不得已,不要对Condo 单位里的设施做出改动。

如果Condo的公共设施被破坏,Condo 董事会有权利未经过业主而对破坏人及修复费用进行起诉,但是董事会有责任将此事知会业主,说明诉讼的性质。

但是,有些Condo 的公共设施是几个楼联合管理,一旦出了问题,会出现纠缠不清的事情。这些分歧,本来在当时签署文件时应该已经讲好,任何不同意见,不可以通过诉讼形式来解决,而是要通过起草一份异议书来注明分歧,即解决的办法。

我听说过,有些Condo董事会因为上述原因而开始法律诉讼,而一旦诉讼开始,可想而知,周期和随之而来的庞大费用,都要由Condo的储备资金来出,这也就意味着,业主是直接受害人。

如果要自由,不受约束,自己的房子自己做主,同时,经济上负担得起,不买Condo也罢。

当然,如果是工作,上学需要,属于钢性需求,Condo有它的便利,安全,好打理,价格合适等诸多优点。同时,正因为有这些需求,买Condo用来做投资,也是一个选择。

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