买卖期房,小心CRA盯上

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多伦多地区房市疯到荼靡,贪婪的建筑商趁机把未来几年的升值空间都加在了正在出售的房价里。所有买过期房的人们都或多或少的经历过建筑商坐地抬价,甚至一天之内,上下午之间变换多次价格的痛苦。

存在的,就是合理的。建筑商之所以这么做,因为有客户捧场啊,有人买,卖的抬价依然买,那人家为什么不抬价呢?

我的一个俄罗斯邻居,从2009年起开始买期房,不是Condo 楼花,而是无管理费的镇屋,中间经过四次换房,直到今年,2015年,买入一间前屋主收房四个月后不得不出卖的房子。从六年前的40万期房镇屋,到今年的72万独立双车库,后院是小树林的“无敌景观” 房,实现了他个人的住房三连跳。

这里要指明的是,这对俄罗斯夫妻俩最近买的这个独立屋,不是从建筑商手里直接拿的,而是可以称为全新的二手物业。业主收房前经济已经陷入困顿,苦于此栋独立屋无法像Condo楼花那样在交房前有转让机会,只好等到收房后立刻卖出。然而,该业主也是小赚了一笔差价。那么,这对俄罗斯夫妻为什么要买这个二手物业? 他们在和我聊天时,提到了CRA查税,可想而知,这就是为什么了。

时至今日,大家也都知道了,CRA对于从建筑商手中购买的新屋,即,原来从来无人住过的物业,有一条规定。如果买家购置新屋是用来投资,CRA需要征收上限$24000HST。唯一不同的是,如果物业用来出租,在买家交付了CRA这笔钱后,可以通过CRA的”出租物业补助”来申请回来这笔费用,但是根据具体物业和价值,申请回来的数目会有所不同。

很多人误以为,只要在新买的物业里住过一年以上,卖出赚钱,同时作为自住物业,CRA不会收取任何增值费。这个,可圈可点。CRA在审理一个物业是否为投资物业时,居住年限只是屋主是否应该纳税的一个考虑因素,但绝对不是全部。更多的时候,CRA考虑的是屋主的意图,Intention 。买了一全新物业,住了一年卖出,又买一栋新物业,住过一年再卖出,这会引起CRA的警觉。

这对俄罗斯夫妻,在买了第三栋新物业后,收到了CRA的信,要求他们缴税,除非可以有令人信服的理由,说明他们的买屋过程真的是自住行为。

这是无法说明的。为什么? 如果是自住,在买了一个房子后,会住着,即使不到一年,发现各种问题,想搬家,会再去找,同时把这个物业卖掉。而这对俄罗斯夫妻俩却是在买了建筑商的物业,搬进去后,紧接着又买了一个一年后交房的,同一地区,同一建筑商,同一户型的镇屋。这个,我想,CRA应该会怀疑他们第二套房的意图。这也是,这对夫妻在买第三套房时,虽然不脱离新房情节,但也不是从建筑商手里直接买,而是买了一个收房四个月,已经实现价值的房子的原因。当然,这个卖给他们房子的业主,2年前买了这个物业,收房后升值不少,应该是把这24000也加进去了。

所以,买卖新屋,打了时间差,一笔定金,收获的是未来的升值。房子到手即卖,盈利应该是有的。住一年,装修一下,更可以卖个好价钱。不过,螳螂捕蝉,黄雀在后。CRA不是吃素的。投资有风险,炒房需谨慎。

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