地下室倒灌水:买家自认倒霉?

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Buyer Beware ,或者,Caveat Emptor,是一句地产交易里边常见到的词汇,意思是,买家自行负责所买房屋的一切后果。引伸开来,就是,作为买家,您看到的,就是您买到的,事后有问题,买家自认倒霉。

Caveat emptor 来自于拉丁语,意思就是买家注意。在现代法律中,这句话多数情况下是由卖家放在出售物品的合同条文里,用来保护卖家。

然而,卖家未必会因此而免责。尤其在现代社会,法律条文越来越注重保护消费者,尽管消费者依然需要对自己所买入的物品进行必要的检查和考虑,如果卖家蓄意隐瞒自己所出售的产品的某些质量问题,在越来越偏袒消费者的法律保护条文下,这条所谓的“买家当心”依然是无法为卖家开脱的。

在房产买卖中,如果卖家明知道自己的房子有建筑结构上的缺欠,比如,地下室漏水等验屋师无法查出的现象,卖家选择不披露,卖家日后仍然有可能被起诉,并作出相应的赔偿。

举个例子:2011年10月,Jason 和 Mary 从 CALEDON的一对夫妻手里买了一栋35年的房子。他俩在正式下单前请来验屋师来对房子进行了全面检查,没有发现任何下水问题。

房子在当年的12月份顺利交割。两个月后,就是说,在次年的2月20日,Jason发现有废水从浴室里的浴缸和洗脸池里涌出,也就是我们所说的倒流水。

Jason请来了著名的清理下水公司ROTO Rooter来做清理,但是在这个过程中,通水蛇喉无法通过下水管道的某个点。通过内视摄像头探测,发现在这段管道的一段,有大量积水。

Jason要求修复,清水管道公司给出的报价是6000加税。

Jason联系了自己的房屋保险公司,由于地下室有36寸厚度的水泥,这对夫妻不得不在修复期间搬出去住,因为机器挖掘混凝土的轰鸣声和大量灰尘让他们无法忍受。

当时,Jason的太太怀孕了。保险公司为他们支付了修复期间的酒店住宿费用。

Jason随后联系到了皮尔郡的政府部门,发现当地政府官员曾经在2010年两次到这个物业检查,并清理地下室灌水问题。

皮尔郡政府在2010年7月第二次检查修理完毕后,给当时的业主发了一封信,建议业主选择其它修理途径。

Jason夫妻俩在了解到这个情况后,决定起诉原来的业主。他们要求赔偿14945加币,这笔费用是他们的保险公司没有办法负责的开销

同时,他们要求附加5000加币的精神损失赔偿。因为在地下室修复期间,夫妻俩不但要在外边吃住,妻子还生了孩子,却有家难回。

原来的业主在法庭上承认,他知道地下室的卫生间倒流水的问题,但是,在皮尔郡政府派人去修复后,官员告诉他,如果在未来6个月没有同样现象发生,就没事了。

同时,原业主也说,他们每天都在用地下室的卫生间,从2010年7月起就一直没有什么问题。

他在法庭上说,他之所以没有对买家提起这件事,是因为他认为,这已经不是问题。

在最近公开的判决中,Barrie小额法庭的主裁判法官John Rose 根据“隐形损毁”的法案作出裁决。

他说,如果卖家知道房子的某个部位,曾经由于损坏而导致业主享受该部位的正常使用,那么,业主应该对下任买家披露该事实。

在庭上,皮尔郡的房屋检查官员作证,他们确实和原业主讨论过下水道堵塞的问题。

根据皮尔郡政府的发出的通知书,加上这次严重倒灌水事件,足以说明,原来的业主根本就是知道,地下室有这样的情况,但是仍然选择保持沉默,这是不对的。

法官最终判决卖家赔偿买家10500修复水管的费用,但是没有判决原业主赔偿现买家精神损失费。因为卖家并没有恶意隐瞒事实,同时买家也没有显示出来有精神状态不好的现象。

在这个实际案件里,买家很幸运,因为他们从皮尔郡政府那里拿到了证据,得以辅佐他们的投诉。如果没有这份书面证明,想要卖家证明他们知道此事,会有很大的困难。

教训是什么呢?

买家在买房子时,可以考虑一个独立的全屋下水管道查验。有时候,要验屋师傅额外作出这项服务,需要另外付费。

如果如果是建筑结构上的问题,卖家应该披露,以免后来被起诉。

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