开发商的话,有多少可信度?

字体 -

最近这两天,我的手机被新推出的热点Condo刷了屏。这个靠近大学的公寓大楼,号称地下直通地铁站,不用忍受三九的严寒,也不必去感受三伏的炎热,卖点多多啊。

这就要提到,开发商的话,都多少可信度呢?

您还记得去年的那场沸沸扬扬的买家对开发商的集体诉讼吧?就是,位于多伦多地区的404高速和Don Mills的那个70 Forest Manor Drive 刚落成的共管公寓大楼。

这场诉讼的根本起因是:建筑商在2008年推销这栋大楼时,在其大肆宣传的广告词语里,有这样的宣传语“ 直通地铁,无须出楼” 。而在和买家的“买卖合同里”,也有这样的话:“ Lower Lobby with direct access to the subway station.”  我用了原文,意在表明,建筑商不是含混的,而是白纸黑字的将“楼下大厅可以直达地铁站” 清楚的写在合同里。这个地铁站,就是Don Mills地铁站。

大厅直通地铁,是个非常大的卖房优势。您想啊,直通地铁,不需从大楼里走到露天,加拿大的冬天,寒风凛冽,这得是多大的优越性啊!

所以,在后来的集体诉讼陈词里,很多业主的一个重要理由是:他们当年买这个楼里的单位,就是因为这个特殊的优势:直通地铁。甚至,直通地铁已经不止是便利,更有安全的因素。

比如,一位买家说,他是为了女儿上大学才买的这栋楼,因为女儿在多伦多大学上学,多大附近的租金昂贵自不待提,就是买,价格让很多人无法承受。因为这个大楼直通地铁,他考虑到女儿坐地铁去上学很安全,所以才买的这个单位。可以说,这个“直通地铁站”不是附加条件,是必然条件,没有这个条件,根本无从谈起购买此楼的单位。

然而,业主们兴高采烈的收房后,全都傻眼了:事实完全不是这样。大楼的大厅根本无法直通地铁车站。住户们必须从楼里出去,经过一个天桥,过道,才可以走到地铁站。这样的话,附近其它几个大楼也如此。

当然,和开发商打过交道的客户都知道,所有的开发商在自己的合同里,都有表明,基于不可逆反及预测之条件,比如,政府的要求,或者,他们就是需要更改计划,开发商是可以不需要通知客户而做出调整的。但是,先决条件是:这个更改,不可以是必然条件的更改,包括在任何销售宣传册子上的宣传内容。必然条件指的是,可以让买家改变主意不去购买这个单位的条件。

而这个直通地铁,刚好符合了上述两条:1. 必然条件的更改,2. 销售宣传里的内容更改。

如果开发商真的需要更改根本条件以及早前写在宣传册子里的内容,那么,开发商必须要给买家们10天期限,让买家有时间考虑取消合同。或者,如果买家愿意继续执行合同,那么,开发商需要给出降价的退让步骤。

这个大楼的开发商显然认为,地铁站只是几步之遥,和“直通地铁”也差不多, 完全可以忽略不计,不构成非要取消合同的必然条件。所以,开发商坚持不降价。

此案件至今还没有定论。但是,这里就不得不提起多伦多城市中心另外一个类似案件,也牵扯到一个著名的人物,现在的美国总统候选人之一的Donald Trump。川普大楼落成前的宣传单和合同里都表明,开发商承诺:这栋大楼,将与地下的PATH通道连通。自然这种允诺也变成了子虚乌有。

买家们很气恼,认为这是非常典型的“必然条件”更改,他们有权力退货。然而,在前年的初审和次年的再审所作出的结论是相同的:法官认为,开发商给出了足够的证据,指出这栋大楼的购买者多数是投资客人,而对于投资客来说,他们并不住在那里,是否和地下通道相连接已经不构成是必要条件。

这真是一个很混蛋的逻辑。无论是自己住,还是投资给租客,都是住户啊。即使是租客,投资者们也可以此便利条件招租不是? 住户们可以不必穿着雨衣,或者顶着风寒,轻松的从自己的住处直接到达地铁站,这真的是一个重中之重的条件。

教训是:当您从开发商手里买一个还没有建成的期房时,无论是Condo还是无管理费镇屋,独立屋等,您都有10天的冷静期可以改变主意。在这10天里,建议您花点儿钱,去找一个律师看看您的合同。

和建筑商打过交道的买家都知道,拿到的合同都是厚厚的一本,小心的买家会去找自己的律师审阅合同,确保自己的合同没有什么与自己所知道的不一样的地方:比如,如果您买的是共管公寓,那么,您也许想知道,您的合同是否可以在未交房前转卖?如果可以转卖,是否有罚金费用,罚金是多少?是否可以在转卖期间打广告寻求买家?或者,一定要在交房后才可以卖?卖的时候是否允许打广告?

同时,您需要记住的是:开发商可以就一些所谓无关紧要的方面作出更改,比如,房间的面积,他们可以缩小,理由是根据当时的建筑规范;有些允诺开的门,比如车库通往室内的门,可以没有,因为不符合建筑安全要求。但是,这样的更改,开发商是不会退钱给买家的,因为。这鞋都不是您不买这个物业的必然理由。

这些改变,您个人很难做出投诉,多数买家只有忍了。所以,在和开发商打交道前,一定要自己做功课,首先让自己熟悉的,或者口碑好的律师看文件,很多过户律师只收100多刀,然而,您的心安,是这些钱买不来的。其次,自己去到这个开发商已经开发好的地方去问问那里的住户,开发商是否按时交工?是否在面积上缩小了?是否在售后的服务里做到及时并且态度良好?

有些小的开发商,收房前还可以,收房后无论您多么激烈的投诉,或者软磨硬泡,他们就是不理不睬。这样的开发商,还是避而远之。咱是个体,开发商是集团,如果您发现了问题,打官司实在是下策,最好走为上。

未免误导,郑重声明:本文没有任何针对性。旨在提醒客户,购买物业,一定要仔细看合同,事先做好功课。

分享博文至:
  1. 抱歉,留言栏此时已关闭。