交房日的奇葩事

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这篇文章是基于一位房产过户律师的笔述而。正所谓天下之大,无奇不有,即使每年做过户无数的地产律师,也常常会被奇葩的事情惊呆。

我们读到这样的故事,能做到的就是通过别人吃的一堑,长自己的一智。

比较常发生的交房意外是,卖家的前门有两个锁眼,却只留了一把钥匙。我们知道,交房时,买家通常会从律师那里拿到一把钥匙,开门后,家里其它地方的所有钥匙都在厨房台子上放着呢。买家只需要打开前门,就可以安然无恙。

然而,这个前门得需要打开才可以啊。两个锁眼,一把钥匙,怎么办?这个时候给卖家打电话,全凭运气了。

提醒卖家,遇到您自己马虎大意,只留一把钥匙给买家的情况,交接日如果买家无法开门而要求您送钥匙,最好配合,否则,最后破财的可能是您自己。

如果您不愿意出面,或者干脆就不在国内,那么,这个时候卖家通常的选择是,找24小时提供服务的开锁匠人,开锁后把账单寄给您。遇到趁火打劫的,紧急开锁收费可能高达 $ 400 多。

留钥匙的基本原则是:您得让买家能把门打开入内,否则责任就是卖家的。

有一种方法也是可行的,那就是,在您的门口放个密码锁,把所有的钥匙,至少足够开门的钥匙放在里边。这样,您不用担心给买家打不开门,同时,对买家来说,可以不用到律师那里取锁,直接可以开门入内,真是一件好事情。

讲个我自己的亲身经历。话说一个卖家客户,平时生意繁忙,家中乱到仿佛一个原始森林。卖房时在我强烈要求下,将家中所有杂物都清理出去。我们华人真是破家值万贯,什么都不舍得扔掉。即使那么要求,舍不得仍走的杂物仍然多,我要送他们一本”断舍离“啊。 最后,所有的杂物,分别堆积到了车库和地下室。

房子顺利卖出,卖家客户却无法顾及到卖房后的清理。搬家后好不容易把房子内部打扫干净,留下了三袋子垃圾,里边有工人们吃剩的饭盒,还有部分剩菜。可想而知,在炎热的夏季,这些饭菜经过发酵,该是怎样的味道。

好在买家经纪很好心,及时通知了我。如果我的卖家客户不去清理,她说她的买家客户会自己找垃圾收取公司来拿走这几袋子垃圾,费用由我卖家客户承担。

极端的案例:买家拿了钥匙,入室后被屋子里浓烈的臭味,或者腐烂的味道熏到昏。这种情况,买家通常只有自认倒霉,因为,您无法因为味道而起诉卖家。当然,有时候,如果是卖家明知道家里有霉菌,地下室潮湿而故意掩盖味道,买家可以适当做出赔偿的要求。但是,仍然很困难。

教训是,在看房子时,对于那些香薰很厉害的房子,需要格外注意。也许主人在刻意掩盖什么。

说到味道,讲个题外话。有些房东,租房后发现租客养的宠物很另类,比如,一只宠物猪。虽然料理合适的情况下,猪也会香喷喷,多数情况下,宠物猪的味道很难闻,或者,不好闻。

然而,房东却无法将这个宠物猪赶走,因为很多养宠物猪的人需要有政府的执照,这些人还真有。如果被这样的租客住上两年,您家里的味道肯定不会好到哪里去。所以,怎么办呢?

教训是:作为卖家,在为您的投资物业选择租客时,除了事先询问,房东自己可以到此人的脸书上查查看。通常,养另类宠物的人,都比较爱炫耀,他在社交媒体上一定会有自己的宠物照片,至少,您可以看到他的宠物的蛛丝马迹。

这个当然要在没有和租客签合同前调查。一旦租客搬进来,只要有政府的许可,作为房东,就没有权利不让租客养宠物。

买家的支票在快递的路上,而快递员遇到了交通大阻塞,无法联系上。

好吧,这可不是闹着玩儿的。如果卖家律师在交接当天6点前无法拿到卖房款,卖家有权力取消全部买卖合同。当然,这个时候的卖家,也许面临的问题更大。因为卖家很有可能用这个卖房子的钱去买了另外的房子,那边的卖家也在等着这笔钱做交接呢。这个是连锁反应,一家出错,可能就推翻了多米诺骨牌,造成连串的损失。

这个问题现在越来越少,因为很多律师行都用电子转账功能来做交接,路上耽搁递取支票的事情已经不多见。

比较少见,却偶尔会遇到的事情是,买家开了门,正在欣喜检看自己的新家,走到地下室,发现居然住着人。大惊失色下被告知,这个人是原主人的租客。买家在当初看房时,甚至在卖家经纪办开放屋时,都没有租客的影子出现,这显然是租客被卖家刻意安排出去躲避。

然而,无论该租客和前主人有口头协议,还是纸上协议,都和新买家没有半毛钱的关系。买家需要做的是,立即报警,将租客请出去。

教训是什么?对买家来说,在收房前行使自己的看房权利,看看是否会有意外。这样的意外本来不应该有。

作为卖家,如果自己的室内住着租客,您躲得了初一,躲不过十五,事情早晚要败露,为什么不妥善处理好所有的事情?

您要知道,如果您的买家入住后发现有租客,驱逐过程中产生的所有费用,都需要您这个前主人出。

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