找经纪租房,房东和经纪各负责什么 ?

上周接到一个房东电话,说她已经找了经纪为他出租物业,但有些问题还想问清楚,语气中似乎对这个代理经纪颇有微词。

我没有让她讲对经纪如何不满,只问她,我能帮到什么?

说来说去,她那边下了很大决心,说决定让我做她的经纪,帮她找租客。

她要出租的房子距离我的生活工作地点都远,不方便照应,只好婉拒。可惜了。

倒是她的一个问题,引起我的兴趣。她问:我找地产经纪挂牌租房,经纪需要负责的范围是什么?

这个问题有意思。这确实是让部分房东感到模糊,多数房东都很清楚,极少数房东揣着明白装糊涂的事儿。

虽然是三言两语可以说清楚的事,但如果只用三言两语就把责任给撇清,作为房东,也许您会怨恼。有个铺垫,大家的心情应该会得到缓释。

兵车未动,粮草先行。咱先说经纪们在租房这笔交易中得到的报酬。经济基础决定上层建筑啊。

委托地产经纪选租客,佣金由房东支付。目前,市场价是等同于一个月的租金,双方经纪各一半。有一个容易被忽视的小费用,就是,作为佣金,需要加上HST,而房东收到的租金,并没有HST,所以,房东们需要付出的是,一个月的租金加HST

过去几年,平均每年为大约十多个房东招租,遇到对此HST收费感到意外的不少,最后通过解释,都表示理解。当然,也有个别房东表示,对这个HST很意外,很生气,然而,又能怎么样 ?我也很无奈啊。HST是政府收税,经纪们要如数上交的。并且,作为房东,出租物业是投资,自然需要报税,而您付给经纪的佣金,可以作为投资产生的费用报税。

好,说完经纪的报酬,咱说说经纪的职责范围吧。受委托帮房东出租物业,经纪们要做的工作流程。

  1. 审查租客申请人的信用报告和分数。过去我一直强调分数要在700分以上,不能姑息,但对于报告似乎并没有着重说。事实上,仔细研读一个人的信用报告,等于堂而皇之窥伺该人隐私,可以看出很多潜在的,包括信用持有人的生活态度,理财习惯等对于房东来说很重要的诸多信息。

另外一个仔细看报告的好处是,您可以结合报告内容,判断租客申请人的信用分数是否真实。过去这些年,信用报告造假的事情时有听说,我自己也曾经遇到过一例。要识别有些困难,骗子的手段都越来越高明。

简单说说我遇到的唯一一次造假案例,两个人都是加拿大本地人,开公司的生意人,两个人的信用报告分数都是800分以上。这就很值得怀疑。自雇生意需要很多资金运转,尤其是自己的公司,总会有不能按时还贷,或借债过多的时候。这样的人,想要将自己的信用维持在700分以上并不容易,遑论800多分。用力过猛了。当然,我客户里很多都有做生意,开公司的,信用分数都很高,房东或经纪在审查时还需综合考虑,不能一概而论。

也有租客申请人通常不愿意过多暴露自己,经常会出示信用报告的第一页。作为房东,如果觉着可疑,一定要整份报告。

2.  经纪要做的第二件事,看租客的工作信并求证。怎么求证?这就需要经纪们的八仙过海本事。

租客提供的工作求证电话,有两种。一是事先安排好,给接话人通过气了,您打进去,浪费时间。上边我说的那个做假者,在我打电话到工作地点时,接电话人居然连租客薪水的小数点儿都没错,显然再一次用力过猛。

有些租客申请人甚至都没想到房东经纪真的会打电话问,提供的电话很真实,这种情况下问到的信息,基本是可靠的。

近一年来越来越重视的一个审查内容,我很乐意写出来让大家分享,就是看租客的生日,从星座上分析租客的性格。

我的房东客户里,有位电脑专家,他能通过社交网站,人肉出租客申请人的所有能找到的信息,从而了解到租客不为人知的另一面。而星座,更是让我事先识别出很多潜在的好租客。并且,事实证明,我通过星座挑选出来的租客,都是好租客。当然,所有这些花样审查法,都是辅助,前提是,租客申请人信用报告好,分数700以上;收入和工作符合要求。

3. 审查合格,租金和其它条款谈拢,双方签约,经纪公司收到首尾两个月的押金支票后,经纪要督促房东客户,在未交接前,确认租客已经把水,电,煤气过户,租客保险要提供证明。这些事,只有业主,也就是准房东,可以去做,但经纪要过问,尤其首次出租的房东,需要很多关照。

过户手续其实一天之内就可以办好,唯一需要注意的是,水费的转账多一点儿手续,Aurora要业主先打电话,租客后打电话确认;而列治文山则需要业主添一份表格,申请转户。房东们在处理这些事情时,最好事先问好当地负责部门。我通常会自己打电话问,然后告诉我的房东客户。租客保险一定买,要有书面证明。

4. 上述这些事情做好后,到了交钥匙那天,房东和租客直接见面交接钥匙和相关支票,双方互留联系方式。多数时候,我会在房东客户交钥匙那天一同在场,确保没有纰漏。至此,经纪的责任算是基本结束。

注意,房租委规定,房东必须要给租客留下正确联系方式,让租客能够快捷找到房东。无论房东们通过物业管理公司,自己信赖的朋友等做后续管理,租客要非常清楚并同意。

所以您看,经纪代理房东租房,无论是书面还是具体操作,都不比买卖一个房子的手续少,甚至更繁琐。租客入住后的一切麻烦,从理论上来说,房东要直接去处理,如果涉及到驱逐等棘手的事情,房东要直接找律师去处理。而实际上,很多房东遇到问题,第一时间找经纪。甚至,我还遇到从未谋面的房东,要求我帮他们出庭打租客官司,我一概拒绝。如果经纪可以替您打官司,您自己可以直接去打了。

我有的房东客户,人根本就不在这边,租客一切事宜,基本是通过我联系处理,等于是房东替身。

站在房东的角度,也许要等待很久,经历无数次失望后,才找到满意租客,而终于盼来的第一个月租金要作为佣金付出去,很痛心。我自己是房东,也是经纪,尽管只需要付半个月的租金给对方经纪作为佣金,想想也是肉痛。

我在帮助房东客户审查租客时,如履薄冰,不敢怠慢。从经纪的角度,如果不是为了给客户留下良好印象,希望将来可以成为房东买卖房屋的首选代理,我想,多数经纪不会愿意为了半个月租金的收入来做这些耗费大量精力和时间的工作,并为此承担沉重的心理负担。

希望房东和经纪互相体谅,同心同力,把事情做好。

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