预算有限,如何进入高尚区域 ?

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写完题目,觉着似有歧视之嫌。那么,必须在此着重就今天的话题声明两点。

1. 所谓预算,其实多少都有限,几十万,抑或几百万。2. 任何高尚都是相对的,世界上没有绝对的高尚,更没有绝对的低级。高尚与低级只是虚拟的一个比较,不涉及任何形式的人文评论。

再就是,写了这么多年地产文章,先是博客,后是报纸专栏,继而同时是地产周刊的公众号,所有这些地产相关文章里,我绝不会将客户信息做任何形式的泄漏,就事论事也不会。

在我的文章里,经常会有带客户买房,租房,代理卖房的例子。而很多实例,是两三个客户的故事结合在一起做出的总结性叙述,旨在更形象的给读者一个直观印象,从而清楚阐述我的论点。

有些内容,确实涉及到某个特定客户的故事多些,然而艺术源于生活,高于生活,我当然既不会提名字,更不会暴露地点,甚至,所涉及的区域都有所变更。所以,所有文章里的实例,不伤大雅,更不会涉及个人隐私,即便我客户自己想对号入座,恐怕也无法做到。

这几年,越来越多的把工作重心从买家转移到卖家,然而,我始终很享受做买家经纪的过程。

好的卖家经纪,首先必须是非常优秀的买家经纪。一个脱离买家的地产经纪,对市场的了解,完全不可与真正的买家经纪同日而语。很多主做卖家的经纪,多是依靠地产经纪网站,通过信息比较来定价,最多去看看附近的房子,效果无异于纸上谈兵。然而我们都知道,理论结合实践才好,网站上得结论,经纪无法做到真正了解市场。

所以,作为买家经纪,随时亲临现场,目睹每个房子的现状和实际动态,深入了解当地小区的人文和教育状况,并且,通过倾听卖家经纪追踪电话发出的心声,掌握一手市场动态。

过去两周,带客户紧急看房,很多感触。为什么说紧急?因为这客户自己的房子刚通过我卖掉,需要在交接前买到自己的房子。

感触是什么呢?回到今天的主题,预算有限的情况下,如何进入高尚小区?

首先是预算有限。事实上,任何买家的预算都有限,我带过预算$30万要买Condo的客户,看上的单位都超过 $60万。也带过预算$300万的客户,看上的房子和区域最少要$500万起价。预算不同,要求也不同,所以,这就回到开篇的声明:所谓的预算有限,是相对,而不是绝对的。

再说高尚小区。对于预算$300万的客户来说,劳伦斯公园,森林山才算是高尚,而被我们华人热捧的北约克等好学区反倒成了鸡肋区域。而对于预算只有$30万,哦不,(似乎现在$30只够首付款吧)预算只有$60万的客户来说,世嘉堡爱静阁好学区,交通便利,也算是高尚小区。所以,这是开篇声明第2条,所谓高尚小区,更是相对而言。

西人看房偏重预算和实用性,他们是享乐型;华人看房偏重学区和整体人文环境,预算反而是其次。

我们是不怕吃苦的实干型。所以,华人总是不会将钱用到满,通常有盈余,即便没有,也会并且愿意在未来的日子里缩紧其它开支,一次性为自己和家人买个比较到位的好房子。

所以,对我们华人阐述好区域的重要性,似乎已显多余。古代有孟母三择邻;现代有为了孩子移民他乡,不为别的,就是寻求一个好的生活和学习环境。

那么,如何在预算有限,眼高手低的情况下,满足自己的好区域理念?

答案就是:在一个公认的,同时自己也认为的高尚小区,一个盛名之下,其实难负的区域里,选择一个相对便宜,或者最便宜的房子。

看房时,有些客户,尤其女性客户,会为了房子里的设施,装修,甚至家居布置而吸引,忽视房子的骨架,占地和未来的可塑性。这未来的可塑性,就是地点。

地产里有一个词: LocationLocation Location。没有什么比地点更重要。撒哈拉沙漠的一个宫殿,售价比不上曼哈顿的一个小公寓。地点带来的,更多的是人文变化。

无论自住,还是投资,在预算有限的情况下,买一个入门级的房子,先进入你所要进入的区域,让您的孩子到所在区域的好学校上学。您周围的邻居也许都是几百万豪宅的业主,也许您的房子在这个好区域里状况比较差,占地也没有那么大,这些都不是事儿,甚至,在一个好区域里买一个最差条件的房子,只要不是半独立或镇屋,您就立于不败之地。假以时日,您周围的几百万豪宅也许到了千万,而您的房子也会从不到百万过了原来的预期。

您想买个大地老房,将来做翻建,那就更要注重地点。建筑成本不会因为地点的变化而变化,大路边的房子和背后有景观,安静街道的房子,翻建成本一样。而卖价可是大相径庭。

需特别强调的是,如果您在一个翻建风行,且有很多已经翻建成品的豪宅地区,买下一个很破旧的房子,并想着以后要翻建,那就一定不要买半独立或镇屋,或者占地很小的房。前者只能内部大规模装修,翻新,而无法推倒重建;后者建成后,占地太小,影响售价。

如果预算进一步有限,比如,只能在一个好区域的半独立和镇屋里选择,那么,选择镇屋而不是半独立;选择中间的镇屋而不是把边的镇屋。

一个道理,镇屋和半独立都要和邻居打交道,而在半独立地区选择一个镇屋,内部装修好后,卖价会被半独立屋带动着上扬;

如果选镇屋,把边的镇屋当然好,需要付出的价格也高。自己住也许把边会好些,但是,在出租方面,把边和中间的单位,租金基本保持一样,且中间单位好出租,因为更节省能源,结合买入价的差别,租售比自然是中间单位胜出。

最后是Condo,本来不想说,但是关于购买Condo大户型,小户型的争议就一直没断。我个人认为,不考虑预算的情况,只要地址,楼层和朝向没有大的出入,首先买需要的,毕竟买Condo多是因为钢需。如果仅是投资,买小户型。现在多伦多大学附近的一个1室单位,可以租到$1900,而2室,也不差,相同的装修下,可租到$2700上下,考虑到买入价,1室胜出。然而考虑未来的实用性,22卫是我考虑的单位。

总之一句话,预算有限的情况下,要进入自己梦寐以求的好区域,那就买个最便宜的,让其它更贵更大的宅子带动着您的房子飞起来。

只能寻找镇屋或半独立的买家,预算有限可以理解,但却要接受也许要和租客和各种低收入人士打交道的事实。

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