交房前,买家意外发现房屋有损坏…

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现在的房市,买家把验房条件堂而皇之的放在合同里已成常例。验房师们从 2016 年开始沉寂, 2017 年完全没活儿,终于迎来 2018 年的验房春天。

很多我认识的验房师去年改行,做地产经纪,做装修,做屋顶,甚或更加完美,回到自己本来的专业工作,本来嘛,都是技术移民,知识分子啊。

当然,也有坚持下来的。我对面邻居家,男主人是从业20多年的验房师,专业验房,矢志不渝,去年在几乎没有任何买家验房的情况下,他也没说改行啥的,有次在前院除草,看到他也在收拾花园,就过去聊了几句。他对我说,他的业务已经拓展到 Barrie,以及周边地区。。。然而今年几乎看不到他那辆印满验房标记的皮卡车在家,不用问,忙起来了啊。

不需看数据,单凭如今验房师们雨后春笋般地冒出头这个事实,您就知道,咱们现在是妥妥的买家市场。

话说买房验屋固然让人心安,然而验房师其实并不能将整栋房子的问题全部看到,这是众所周知的事实。验房师们的验房报告里有免责内容。我认为这非常合理且有必要。

这些年,帮客户代理这么多套房子,也没少体会验房。无论我代理的是买家还是卖家,被验房还是验房。每次验房师工作时,我都在现场.

和验房师们打交道久了,也专门听过多次不同验房师的讲座,对于验房大体流程有些了解。这就要说到我们今天的话题:房子验房并没有发现问题,验房条件取消,所有文件已经交到律师那里,在入住前的例行看房时也没有什么问题,就等着愉快交钥匙。然而搬家那天,发现房子发生变化,有损毁现象,怎么办?

房子的问题分明面和隐藏两种,有些诸如墙上水迹,砖头缝隙,疑似霉菌的现象,这些属于肉眼可见的明面,验房师看到,您也能看到,区别是,验房师有经验,透过现象看本质,能从表面上的很多迹象看出潜在的问题。

然而,很多隐藏的现象,尤其是老房子,表面上很难看出来,即使是验房师也不能。比如,地下室漏水,如果不用验房师的测试仪去看,根本无法看。即使您也有湿度测试仪,也只能知道,湿度高,然而导致的原因是下雨渗水抑或地基有裂痕,修复费用多少,就需要进一步专项验证。

下边这个例子来自安省地产协会的报告。一位买家,在搬家那天,发现地毯和电器遭到毁坏,完全不是他们原来看到的样子。要恢复到良好状态,花费不少。买家很恼火,但因事先并未想到会发生这样的情况,房子都在自己名下了,很无奈。

通常情况下,房款过户完毕,买卖双方如有争议,只有根据耗资数额诉诸于小额法庭。有些经纪公司的附件上明确写明,不可以在交房前7天内再去看房,买家拥有的通常2次看房权利在此之前完成。可想而知,如果在交房前这7天内发生地毯,电器损毁,甚至,如同不久前的飓风摧毁屋顶现象,如果刚好发生在交房前一天,应该怎么办呢?

根据安省地产局的建议,在起草买卖合同时,最好在附件里加上有关条款。

  1. 要求买家在交房前2天去看房,如有损毁,卖家须修复成原样,或酌情赔偿买家。毕竟没有交钥匙,钱还在买家手里。这里有个关键问题,律师们通常不建议买家因为数额很小的损毁而延误交房,因为由此导致的双方损失,尤其是卖家的损失,不可估量,可能会导致更大的反投诉。
  2. 在当初看房时将所有电器以及关键的容易损毁的东西照相或描述存档,并作为另外一份附件加在合同里。如果是非常高档的电器和装饰,最好将牌子,代号等写下,以防有些不良卖家偷梁换柱。                                                                             多年前,我刚开始做这行的时候,帮助一位印度客户在Brampton 买了一个房。卖家本身也是经纪,卖自己的房子很上心,家中装饰的也很不错。收房前的例行看房也还算顺利,尽管有些乱,但也无大碍。                                                           我天生是比较爱担心的人,虽然那个时候入行不久,但房产交易中发生的恐怖故事也听到很多,于是,特意在合同里将电器的牌子,窗帘规格都写下来,然而,千算万算还是没算过这个狡猾的卖家。买家搬家那天,电器没动,却发现室内所有的门把手,从升级后的银色,换成了最普通的,建筑商送的那种铜把手。楼上一个卫生间的门也被拆掉,不知所踪。

买家很震惊,想不到人与人之间已经没有信任和良心所言,这个卖家应了那句:没有最 Low,只有更 low 。当然,买家决定不追究。毕竟不能因为门把手以及一个门去告卖家 。这个自然也无法怨经纪,怎么会想到把每个房间里的门都写在合同里呢

  1. 通过律师,起草一份预留资金条款。当然数额不大,最多$2000,也可以是$500。这笔钱只有在买家搬入新居,没有发现异样,令买家不满意的情况下才可以经由律师返还给卖家。不过需要说明的是,即便是如今的买家市场,卖家们通常也不会同意这条,买家眼中的满意和卖家的满意通常不是一个概念。作为买家经纪,您当然可以将此条款加上,卖家是否同意另议。

反过来,作为卖家,不到万不得已,千万不可以同意将此条款放上去,这等于是给您自己埋下一颗定时炸弹。除非,您真的必须要卖掉自己的房子,同时,您做好了这笔预扣款彻底失去的准备。

今年初,我带自己的本地客户买房时,遇到另类的卖家。

卖家的房子想要在一个好的市场时机,三月初上市,而他们要等到房子卖了后,才可以放心去买下一个房子,然而他们又担心自己的房子卖掉后,在交割前无法买到心仪的房子,于是,卖家经纪在我们给出的报价合同条款上,加上一条:买家提供短暂居住条款。

这个条款确实有,但早已被经纪们弃之不用。就是说,买家交房后,如果卖家仍然未能及时买到下一个房子,或者,房子买到,但未到交割日期,那么,买家允许卖家在现在的房子里和买家一起生活一段时间 注意,这并不是返租给卖家。

有些卖家需要钱去做其他事情,把自己的房子卖了后继续以租客的身份住在里边,买家如果是投资客人,通常很喜欢这样的交易。而我说的这单不是这样,卖家要求无偿住在里边,虽然短暂,潜在的麻烦却很可能无限大。

我对客户解释并陈述利弊后,她表示同意我的看法,宁愿继续看下去,也不愿加这样的约束条件。和对方沟通几次,卖家仍然坚持,最后,我的买家客户尽管很喜欢这房子,价格也合适,我们表示拒绝。

一切自有天意,买家现在的房子,让她觉着,上帝在关键时刻伸出圣手,将她从一个勉为其难的决定中脱离出来,并送给她一个心满意足的居所。

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