只要 “ 房租委” 能做到这件事儿 ,房东们就有好日子过

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保守党当政后,安省多数民众,尤其是房地产方面,无论业主还是从业人员,都对新省长福特寄予厚望。

目前看,取消外国人买家税仍遥遥无期,央行进入加息通道,贷款负担愈发沉重;然而房市企稳,交易量上升,出租市场强劲,却是不争的事实。多伦多地产局 8 地产报告各项数据都证明了这点。

说到出租,安省大约有50%的业主,除了自住,还有第二套物业。这些房子,出租或者做Airbnb,均需要和租客打交道。

所以,最近有关安省将大修租房法,向房东利益倾斜的好消息很令房东们振奋。

众所周知,安省政府历来对租客偏袒,这和加拿大整体上的圣母心泛滥不能脱离干系。同情弱者,天下大同的博爱情怀,致使懒人不思进取,勤劳之人反受惩罚,更让很多赖租客有恃无恐。

对房客保护过度,业主出租意愿低,房源少,租金高,这样恶性循环,最后受害的还是租客。

福特省长所建议的中心思想是 :让市场决定租房供求,而不是一味以偏袒弱者的名义盘剥压制房东。租房获利低,租霸权利越界的现实必须结束。

细则包括,每年房租可增长 5-7%;房东有权禁止租客养宠物;可以征收宠物租金;( 划重点,敲黑板):房东可以在更短的周期内驱逐租客;重修标准租约;授权房东向租客征收迟交租金的罚款。

省政府宣布,已经在省内设置了11个社区会议点儿,租客和房东都可以报名参加会议,届时省议员和政府官员们在现场听取双方意见。

201811月底之前拿出初步的租房法修改方案供民众和立法机构讨论,最快将于20192月进入修改程序。

对于这个政策是否可以顺利通过并如此快速实施,我并不报以非常乐观的想法。

让整个社会,尤其是政府,改变对租客的立场和长期以来的偏袒,并形成政策,并不容易。积重难返且牵一发动全身。所有这些细则最后通过并立法实施,恐怕明年底也未必。

房东们都知道,一旦和租客发生纠纷,并且开始正式走法律程序,最大的头疼事儿,就是房租委在处理案子上的拖沓。我个人认为,这是最应该改进的地方。

目前来看,最快捷,相对来说也比较温和的做法是:加快租客和房东之间发生纠纷后的处理速度,缩短处理周期。只要房租委能做好这一件事儿,房东们就有好日子过。

房东从申诉到尘埃落定,历时三个月是起码的,半年很普通,一年也常见。其实,真正花在案子上的时间并不长,长的是等待。出庭,调节,再出庭,每次间歇都要给租客留出足够的时间去改正,即使最后无法调节,发出驱逐令,等待地方执法官去现场开锁,也要给租客留出足够的时间。所有这些程序没有走完,房东只能任由租客不交租金住在里边。

赖租客完全清楚终将被驱逐这个结局,然而人家根本不在乎,活的就是这个免租过程。冗长的审案程序,系统上的漏洞,变相赋予他们免费居住权。一旦最终不得不搬走,再找下一家,继续免费住。

安省房东协会最近开始收集房东们的经历,听取业主的遭遇,教训,建议和呼吁,希望可以引起政府的注意并改善租房方面的有关规定,同时对其它房东们也是一个警醒。

房东 A :房子本来是要自己住,然而 Condo 买入后,耗尽最后一分积蓄,还借了债,随后的贷款及其各项开销不胜负荷,想着暂时先租出去,缓解一下压力,结果,招进来赖租客,让他彻底住不进去了。

租约一年,刚过两个月,就连着跳票。租客后来陆续补上了租金,但是跳票费用拒付。这期间,房东在例行检查时,发现租客在每个房间的墙上钉了很多钉子,同时墙上也有很多污渍。房东提出要恢复原状,租客拒绝。租客和房东关系越来越僵,租客开始不断威胁房东,说受到骚扰,最终闹到法庭。

申诉历时5个月,期间房东身心备受打击,寝食难安。即使租客搬走,也无法说服自己住进去了。最后决定卖房。

房租委申诉,对任何房东来说,分分钟都是心理上的折磨,这样的折磨历时 5 个月,可想而知,很多房东在有过一次赖租客的经历后,就再也不想和出租打交道。

从另一面来讲,能请神不能送神,开始就不要和租客因为这些小事儿搞僵。

比如上边这位房东,跳票费用这一项,合同上都有标明,通常是 $30,我认为可以免除,求个协和。当然持续跳票另说。至于墙上很多钉子,提醒几句有必要,但让租客都给恢复原样,也有点儿不可理喻,人家还住着呢,又不是要搬走。租客届有句话:房子是租来的,生活不是。那么,作为房东,允许租客在没有改变物业结构的情况下,适当做些装饰,也未尝不可。

房东 B 最近在驱逐租客,并为此去房租委出席了听证会。租客被驱逐是因为不交租金,理由是失业。租客的职业是水暖工,房东刚好有几个朋友自己开水管修理公司的,于是给租客介绍工作。呵呵,真是图样图森破。工作联系妥当,租客不接电话,不回邮件,房东居然到出租屋去找,租客才承认,他并没有水管工牌照,平时只是为祖父的公司工作而已。

这个时候,房东也没别的办法了,直接问租客,何时交租金,租客回答,两周。哎,这房东,让我说什么好呢。经验告诉我们,任何租客拒付租金,绝非随机行为,只要没收到租金,房东一定分秒必争,立刻开始驱逐手续。询问租客何时付租金,无异于与虎谋皮。

让房东痛下决心开始驱逐程序的是,某一天,房东接到邻居电话,说他的租客正在把一个硕大的电视往房间里搬。房东立刻发出通知,要求检视物业,并提前48小时约好时间。结果可想而知,租客不是没钱,而是有钱,但不想花在租金上。

房租委的听证会上,各项证据均有利于房东,毫无悬念,租客将被勒令搬家。仲裁官让房东等待20天,才可以申请地方执行官去开锁。无论如何,这也算是比较有利于房东的裁决,毕竟,房东可以合法让这个赖租客搬走了。然而,预约开锁日期,却被告知排期已满,开锁日期被安排在4周后。

判决下来,还要20天再加上4周的等待,此时,房东已经 4 个月没有收到租金了。

上述案例只是冰山一角,我读了众多房东的经历后 ,深感如果房租委的系统不变,办案过程拖沓冗长,裁决绵延无期,那么,即使新政府出台其它对房东有利的政策,也无济于事。

目前的解决办法,就是让政府听到房东们的呼声,缩短申诉案件审理周期。无论此前还是此后,在筛选租客上,房东们仍要严格,再严格。

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