前业主的一张水费单,三年后姗姗而至。。。

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我搬到现在的这个住处,算起来也有三年多了。时间过的真快,感觉邻居们都没认全呢。

估计多数业主们都有这个体验,搬家后半年内,每次开信箱,都会看到给前业主的信,但随着时间的推移会逐渐减少,直到停止。

偶尔仍会有并不重要的信来,但其实都可以忽略不计,都是广告或者过去经常光顾的购物店家,捐款的医院等抛来的求购求捐信,除了让人对前业主的生活兴趣和消费取向产生联想,真的不重要了。

我就把它们绑在一起,放在车库存储架上,以防哪天突然有人冒出来求信。

作为业主,您并没有责任和义务去管理或转交前业主的信件;而作为前业主,其实也不必拜托买家收信。搬家前,花不到$100,到邮局办理一个转接手续,邮局负责在半年之内将您暂时还来不及更改地址的所有信件,直接在邮局就转到您的新地址。

当然如果您和后来买您房子的业主有良好的沟通,也可以拜托他们替您收信并保管,您可以去取。

我其实不建议我的客户这样做。因为业主搬入新家后,也许会逐渐发现一些买房前,验房后没有发现的小毛病。本来这些事儿业主也许心里不爽,但也无关大局,修理了就是。然而每次去取信,或业主看到您的信,就会想起这些瑕疵,会抱怨,甚至发生口角,为了省一份转接信的钱,惹来不必要的麻烦,何苦来呢。

从前几个月起,一封屡次署名前业主的,一看便知来自政府的信引起我的注意。在我收到第三封同样署名的信后,我也同时收到政府给我的一封信。打开看,前业主欠水费$133.47

信上说,这笔费用如果不及时缴清,政府会给我的房子加上一个Lien 即,欠费记录。这种附着在产权名下的欠费,未交清很难办理过户手续,未来卖房是个麻烦。信的最后,不忘附上贴心建议:找当年的过户律师,和前业主的律师交涉,要回这笔钱;或者,从我的产权保险 Title Insurance 中申请赔偿。

这一看就是政府出了错,当时过户没看清楚,难道三年之内也没看清?现在恍然大悟,然后让我为了$133.47,去找律师和前业主律师甚至动用产权保险。政府有这个功夫,我们哪有这个闲情逸致呢?

这就涉及到今天的主题:产权保险”   Title Insurance 涵盖哪些内容?比如这笔水费,我真的可以从产权保险中要回么?

产权保险,各省规则不同。安省并不强求业主必须买产权保险。但现在过户律师都建议并且把购买产权保险这项服务费用算在整套过户手续和收费里边, 因为几乎所有的贷款金融机构都会要求买家购买至少可以偿还贷款额度的产权保险。

所以,产权保险在保护业主的同时,其实更保护提供贷款的金融机构。

举个简单的例子,一对移民夫妻,丈夫在国内赚钱养家,妻子在加国陪学带娃。有一天妻子发现丈夫国内有外遇,多了一个小家。怒火中烧下,瞒着丈夫把房子给卖了。恰好房子是自己一个人名下,卖起来也不难,加上谎称离异单身;或者,干脆模仿丈夫签字,对经纪和律师说是隔海电子签字;总之瞒天过海房子顺利出售。

尘埃落定,房屋顺利过户。新买家入驻后的某一天,有人敲门,声称自己是前业主,该物业是夫妻两人共同财产,丈夫对该物业拥有使用权以及各种应有的权利。。。新买家懵逼下自然抗辩,律师信随后就到了。

这就是产权出事儿了。无论责任在谁,双方经纪,过户律师,卖家本人,等,但买家是冤枉的。至少,我今天这个例子,假设买家是冤枉的。于是,这样的大事件就要动用产权保险了。

产权保险”  Title Insurance 由一个叫做 Old Republic Title 的机构颁发。涵盖的范围其实挺广,可以让房产买卖中涉及的多方面受惠。

首先,对买家来说,和物业价值相比,产权保险费可以算是一笔微不足道的小钱,而且是一次性的。如同我在上边提出的例子,凡是过户前未能发现,过户后的某年某月突然冒出产权纷争的问题,买家都可以不必担心失去物业。

产权保险不仅担保投保人,对业主的继承人也一样生效。而且,保险公司不但保护任何针对产权的争夺,同时也赔付由此导致的相关法律诉讼费用。

其次,对金融机构来说,发放出来的贷款都是银行以及金融机构本身投资客人的钱。银行用来作为贷款,让投资客盈利分红。一旦产生产权纠纷,银行不致于因此全盘损失,所以产权保险是金融机构要求必须要做的。

再次,对卖家来说,有产权保险的房子自然经过了必要的审查,房子的产权没问题,可以出售,转让等。一旦有买家因为产权问题而拒绝接受物业,产权保险公司赔付卖家由此导致的损失。

额外的涵盖是:卖家在卖房时,会有很多保证,诸如保证电器等正常工作啊,保证这房子从来没有犯罪行为,谋杀什么的发生过啊,等等,不一而足。一旦买家入驻后发现问题且对卖家的这些保证产生质疑并提出诉讼,产权保险就可以介入了。

这就回到了我们开篇的那笔水费单。既然政府定性为前业主的欠债,而业主在卖房前必须要保证所有债务清零,这个其实过户律师应该负责清算,那么,这笔水费,以及由此产生的法律费用,则由前业主,或者他的产权保险负责。

而说到律师。产权保险对律师来说更加至关重要。如同地产经纪等从业人员都有职业保险一样,卖家和买家对于物业产权的认知和保证均来源于地产过户律师的查询。如果过户律师由于各种原因出错,导致过户后,卖家由于产权问题而要求买家返还物业或者赔偿相应损失,经查证是律师的责任,而律师可无法负担如此巨大的损失,产权保险此时介入。

这么看,产权保险不但重要,而且涵盖的面儿其实也不少。

然而,我家的表叔数不清,没有大事儿不登门。任何一次产权保险涉及到的理赔,多数要通过律师提出诉讼,同时各项赔偿以及金额需要法院认定。这样耗时耗力的过程,还是用在大额度上吧。

我的水费单,我甚至都没问我当年的过户律师,直接交了。

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