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关于买Apartment 与 Single Family House

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恭喜Z.Z.买到首个投资房。 C.昨天的竟价在临门一脚却放弃,实在有点可惜。接近6的现有cap. rate,GRM10,大有潜力可挖的租金,高升值的空间,难得的高价好区.按double o 7,单位土地面积计算,其喊价低于估价的15%左右。

不了解今天市场,不熟悉该地段的特点,不知道何为公道的房租,怎能了解这是一个不容放过的物超所值的好项目!

Q L要充分意识到个性带来的注重细节不利于房地产的投资,关键点要把握。

 for your info:

 http://blog.wenxuecity.com/blogview.php?date=200905&postID=37478

关于买Apartment 与 Single Family House 之我见

-在美国经营房地产的体会之二 我想抛砖引玉,给诸位增加思考的乐趣。 与Apartment相比,我个人比较喜欢 House的原因基于以下思考:

例子:买1百万的 1栋Apartment 与1百万4 个 Single house

一.灵活性:House 可以化整为零,进可攻,退可守。

1.我有财务需要,要用部分钱,也不要全部。那我卖掉一间或两间Single house。要是Apartment,我要卖整栋,不管我需不需要这么多钱。 2.市场迅速下滑,我想全部出手,卖掉4 个 Single house通常要比一栋Apartment快,可以快很多。在这过程,出掉一个Single house就减除我一份担心。 3.市场不稳定,也不知道它会升还是会降价。为了保险,我卖两个留两个。 二.升值与回报

1. “商业房地产”(八年前)课的老师给过我们一份历史上Apartment 与 Single house 价值变化表。记得总是Single house高于Apartment。老师当时介绍,买Apartment的人通常是喜欢它的现金流量较好。 2.实践:八年前我开始买house,我的一好朋友(”商业房地产”课的同学) 之前已有两个小Apartment。前一段我们比较,等量金额的house 比Apartment 现价高(与当年比)。那么每年的Cap rate 呢?我的house 也比他的Apartment 高。不过有一点应该说明,我买的房子一直都比市场价低。

但这也引出下一点。

三.哪一种容易买到大折扣

你常常见到Apartment “short sale”,” Bank own” “Pre-foreclosure” 或 “Foreclosure” 吗? 反正我是没有。我当年(不是现在)计算foreclosure 买回的房,装修后出租,Cap rate 比 Apartment 还大, 就觉得没理由舍house 而取Apartment。因为无论从当年现金流量(cash flow)还是总体回报的预测-NPV,都是house 优胜。

四.租客与管理

1. 租客:同区同年代的house租客总比Apartment好一点(租金贵一点),不 同区不能比。

2.管理:几十个unite以上的Apartment有管理成本优势,小的没有。更不用说4 unite 的 duplex。总体而言,house 的租客比Apartment的租客好管,turnover 率低。顺便说一句,我所经历的Eviction 基本都是买房时带来的,或是foreclosure, 或是买AS-IS 带来的。我现在的出租房子的租客,很多都是住了几年的。超过一半以上一年都不联络我一次。要不然,我如何管理低两位数的房子?这个的关键是进来时的Credit checking。

五.贷款

你们都知道现在Apartment比 house 更难贷。

六.税务

若干年后,Apartment 和 Houses 都赚。卖出时都是Long term capital gain (现 在是15%) 。但是,当你报税,这个AGI 就对你Taxable income 影响很大了。一次过的一笔大收入 要交的税比你分散地加进去所交的税大很多。对Houses,我起码分开两年卖。

在不考虑将来谁的升值快的前提下(假设都一样),那么就有一个最简单的回报分析法:Cap rate, the gap between Cap rat and mortgage rate. 结论:千条道理万条道理,”赚钱就是硬道理”。你能买到Good deal, 例如Cap rate 很高,又或很大折扣的,都赢。换句话说,那一个方法都有机会赚钱,赚大钱,要是你做得好的话。

还有,你的资金状况也会决定你选那一种投资方式。 好,你们接着聊,我都听着,学着。

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