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加拿大住房贷款利率选择:固定?浮动?

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2007年中期,加拿大的浮动利率曾下降为P-1%P-0.9%.。当时的P高达6.5%,同时固定利率低至5.5%5.6%,两者相差无几。所以有很多人选择固定利率,甚至有些人在那时将浮动利率转成固定利率。

时过境迁,20092月,加拿大主要商业银行的P已降为了3%,当时选择P-0.9%的人,享受了2.1%的利率。有些选固定利率的人为当时的选择后悔,也有些人不以为然——谁能预测到呢?

其实,选择浮动还是固定,不是蒙的,撞运气,而是有规律和道理可循。但必须了解一些基本概念和对经济现象有一定洞察力。下面,我们就根据2007年和2009年目前的利率情况,给大家提供一些最简单清晰的判断方法。

1、      P的概念:是商业银行贷款给最优质贷款客户无抵押担保贷款的最低利率。按揭贷款属于有抵押贷款,从理论上讲,应该是P减掉一个利差。2007年,浮动利率有很长一段时间可以达到P-0.9%,这个定价非常合理,而且减掉的利差0.9是减价幅度非常深的,因此应该选择浮动利率。20092月,主要商业银行的浮动利率定价为P+0.6%1%,理论上讲,定价不合理,所以不能选浮动利率,即使其绝对值非常有吸引力。判断法则1:考虑浮动利率时看其相对值,而不是绝对值。

2、       P作为参照带来的不确定性:加拿大住房贷款参照的是各个商业银行自行制定的最优惠贷款利率P。我们住房贷款浮动利率的高低,完全取决于商业银行根据自身利益采取的定价策略,而不是根据国家和整体经济形势来定价。这很重要吗?当然。央行在经济衰退时,为了刺激经济复苏会采取一些货币政策,如,调节存款准备金率,或调节贴现利率等。其中调节贴现利率是比较有效的方法。但商业银行不一定跟随央行贴现利率的变化而调节最优惠贷款利率P,有时跟随的浮动小,有时干脆不跟。20081210日和2009120日,在加拿大央行贴现率分别调低了0.5%之后,商业银行跟随的幅度远远小于0.5%。商业银行这种做法主要是保证盈利性,说得露骨一点,就是保护股东利益,而置国家经济导向于不顾,因此,备受政府和舆论批评。简单地说,我们的住房贷款浮动利率参照标准P,完全是商业银行根据自己的利益制定的,而不是根据失业情况,消费物价指数等经济指标。根据这种定价规则,一旦通货膨胀率高企,存款利率一定提高,相应的贷款利率,尤其是标志性的P也一定高企,这样才能保证商业银行的盈利性。因此,在加拿大选择浮动利率风险较大,借款人不仅要看整体经济形势,更要看商业银行的脸色。我们的隔壁大哥美国则不同,多数商业银行在浮动利率住房贷款方面,参照的利率指数是国债利率,即,住房贷款浮动利率=国债利率+利差,美国人选择浮动利率时不必考虑通胀问题,因为国债的定价已经考虑了当时的经济指标。判断法则2浮动利率的相对值(margin)较小(P减掉的数很小),或为正数时(P+时),尽量选择固定利率。

         3、    对经济形势的研判:2007年时,加拿大楼市股市都很火,所以通胀率就较高。大家的资产账面价值较高时,自然出手就阔绰,物价就会上涨,抬高消费物价指数,导致存款和贷款利率都不断提高。所有国家的经验和教训都说明一点,股市和楼市同时上涨的时候就是出现泡沫的时候,所以,虽然当时大家看不清利率还会涨多少,但有一点可以肯定——泡沫一定破灭,只是时间早晚问题。加拿大的浮动利率大多是3-5年期的,一个国家的经济泡沫能持续3-5年吗?所以,2007选择浮动利率的人应该是对经济有一定研判的人,当然,肯定也有人是蒙对了。再来看一下目前的情况:20092月底,加拿大央行的贴现息已经降到1%了,相应的商业银行P降到了3%。目前,美国最狠,联储贴现率降到了0,即,商业银行向美联储借贷隔夜款,可以不给利息。根据目前加拿大的通缩和失业率情况,加拿大央行在最近的3月议息会议上很有可能将贴现率将为0.5%,或给隔壁大哥个面子,直接降到0。商业银行即使再不听招呼,也得做出个姿态,把P降点,从央行目前的处境上看,降息这种手段已经用到极致了,已经无处可降。从商业银行以往的表现看,央行不降息,商业银行一定不会主动降息的。因此,3月份有可能是本轮降息的最后一次,而且空间非常有限。P降到谷底之后,什么时候会涨呢?据笔者保守的估计,只要政府的救市资金到位,P就会上涨,因为这些资金要么来自发行国债,要么是印钞票,这两种办法都是通货膨胀的催化剂。判断法则3:当P下降空间有限,上升空间无限的时候,一定不要选择浮动利率。P是否上涨与通货膨胀情况成正比。 

与美国相比,加拿大的浮动利率住房贷款产品存在一些不足,对借款人缺少保护。因此,在加拿大一定要慎重选择浮动利率。我们来看一个美国商业银行浮动利率贷款标价的例子:

Mortgage:  5/1 ARMadjustable rate mortgage:浮动利率贷款,5年期,利率每一年浮动一次。(注:美国将浮动利率称为“adjustable”,加拿大是“variable” ;加拿大的浮动利率通常是每月变化,而美国通常是每年)。

                5% initial rate 初始利率为5%

                Index: 1-year TCM index: 浮动利率参照指标为1年期美国国债指数。

                Index at closing:7% 贷款发放时,国债指数为7%

                Margin: 2.75%: 利差为2.75%,因为美国大多数银行选择以国债指数作为参照,浮动贷款利率通常为指数加上一个利差,几乎没有减掉一个利差的情况,所以利差前面不带正负号,默认为加。

                2/6 cap: 每年调整后利率不得高于原利率加2%;整个贷款期内(如,5年内)最高利率不超过初始利率加6%。按照此例,这比贷款利率的最高限为11%2被称为,annual cap年度上限;6被称为live cap贷款期内上限。

与美国的产品相比,加拿大的浮动利率产品没有cap,即,没有上限。所以,加拿大的银行看似保守,但实际上非常贪婪。当利率涨到月供款中全部金额超过应付利息时,银行会要求增加月供额,或调整amortization长度,或要求提前偿还。

总之,在选择浮动利率住房贷款时要慎重,最好咨询专家意见。对经济走势的研判要凭贷款经纪人的阅历。加拿大贷款经纪人证书非常好考,200多元,培训5天就可以拿到。所以,有些经纪人的insight还不如那些长和银行打交道的客户。昨天,我在一个论坛里看到一个经纪人向大家公布刚从银行内部得来的消息——好消息,银行又要降息了。这是明显的外行,很容易辨认。难的是该听谁的意见。建议大家在给经纪打电话的时候不要总是只问一个问题:“你的最低利率是多少?”你这样问很可能拿到的是一个错误类型贷款的最低利率。买房,贷款都是大事,不是买菜,问个最低价就买。多在网上看看,和朋友聊聊,参考一下过来人的经验。最重要的是自己学习一些基本的概念,关心时事,这样才会不盲从,正确判断应该采纳谁的意见。

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1 条评论

  1. 2009年4月19日 13:36anna

    我想知道有关贷款的问题, 请打我电话号码@ 647 347 5528. THANKS.

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