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加拿大住房贷款与中国的差异

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什么是住房按揭贷款? 

简单地说,就是以不动产作为抵押物的贷款。由于抵押物不可移动,因此,债权债务关系是通过在政府登记备案来证明。Mortgage这个单词是指已在政府注册了抵押贷款的文件——说明房屋所有者所具有的产权并不完整,房屋一旦出售,应首先偿还债权人(如,银行)的债务。

加拿大的住房按揭贷款与中国的差异: 产权:

中国的房主拥有土地使用权,且有时间限制,新房通常为70年。加拿大的房主享有的也是使用权,土地的所有权属于女王,但不同的是,只要业主缴纳房租,就可以无限制地使用房产和土地。值得注意的是,由于这种半私有的产权在经历房主变更时需要较复杂的注册登记手续,文字描述的产权可能会出现有意或无意的差异;另外,地役权、留置权等附在房产上的权利也经常发生转移或变化;还有,近些年出现的产权欺诈等情况,都给加拿大房产的完整和明晰带来了不确定性。因此,美国和加拿大的购房者为避免麻烦较多、金额巨大的产权风险,纷纷购买产权保险(Title Insurance),但在中国没有此类保险。建议华人在购房时最好购买产权保险。

(视频)加拿大产权保险讲座

贷款期限:

在中国,按揭贷款期限与摊还期限相同。如,20年的按揭贷款意味着,借款人与银行签订20年的借款合同,并在到期时付清全部本息。加拿大按揭贷款的贷款期限与分摊期限不同,贷款期限可选择1-10年,分摊期限可选择10-35年;贷款期限通常比分摊年限短,因此,在加拿大的贷款存在一个转贷(refinance)的问题,即,在没有还清贷款时,贷款合同就已经到期了,借款人需要根据到期时的具体情况与银行协商新的贷款合同,或决定将贷款转入其他银行,并用新的贷款偿还已经到期的贷款。

贷款目的:

中加银行对比,在贷款目的上有一点很大的不同。加国的借款人可以在一定条件下将自己拥有的房屋净值提出来自行支配,即,cash out. 例如,借款时,贷款与房屋价值的比例为80%,三年后,经过三年的还本付息,借款余额与房屋价值的比例变为了70%,此时,借款人可以申请将10%的房屋净值作为贷款提出来,用于还清信用卡、汽车贷款,或进行房屋装修,或供子女上学等。将房屋净值提出,可以通过再贷款(refinance)或房屋净值授信额度的方式。如果使用房屋净值额度,见www.5in.ca百科专栏。

贷款利率:

在中国,住房贷款的利率90%是浮动利率,只有为数不多的银行提供固定利率,而且与浮动利率相比,利率水平很高。加拿大的住房贷款70%以上是固定利率贷款。而华人在加拿大依然喜欢选择浮动利率。加拿大的浮动利率虽然变化,但不影响每月的月供款。利率提高时,每月的月供款中利息的比例增加,同时摊还期加长,只有在月供款不足以支付利息时,银行才会要求借款人增加月供款,或要求借款人进行债务重组。如果选择贷款利率的品种见www.5in.ca 上百科专栏。

法律:

在中国,还不起住房贷款,银行也不敢将房主撵出去,因为“稳定压倒一切”。而在加拿大,如果房贷违约,银行将通过合法手段将房主逐出房产,并将房产拍卖,整个过程耗时很短。例如,安大略省的法律规定,借款人出现违约,在银行发出催收通知后,最快87天内就可以通过“power of sale”的形式收回房产。

信用问题:。。。 经纪人: 。。。

贷款保险:

。。。

全文见http://www.5in.ca/supesite/?uid-4-action-viewspace-itemid-66

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