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现在该不该换成低利率贷款?

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去年12月,今年1月和3月,加拿大央行连续调低基准利率,引导商业银行将Prime rate一降再降,相应的固定利率也一路走低。2006年中至2008年初选择固定利率的房贷借款人倍感失算,原本打算锁定了利率就可以省心了,结果不仅没省心,反而觉得既吃亏,又闹心。该不该将原来锁定的高利率贷款换成目前的低利率贷款,成为了家庭成员茶余饭后讨论的话题。

该不该换,要看结束原有贷款,续作新贷款的总成本,是否能够高于节省的利息支出。提前结束原有贷款的成本由银行罚款,律师费,解约费,以及其他银行手续费构成。利息支出节省的数额要看贷款本金,所剩的贷款期限,以及新旧利率的差而定。

从经验上看,如果新旧贷款利率差在1%以上,通常值得考虑更换贷款

我们可以自己简单地算一下银行罚款数额。加拿大银行的提前还款罚款计算方法通常有三种:

一、             三个月利息法:贷款余额的三个月利息,即贷款余额乘以目前的贷款利率,再乘以三个月,算的时候要把原来的年利率除以12,转为月利率之后再计算。

二、             损失金额法:这里的“损失”是指银行的损失(Interest Rate Differential, IRD 。借款人现有利率减掉该银行目前对应期限的标价利率,乘以贷款余额,再乘以所剩的贷款时间,得出的既是罚款数。例如,原利率为6%5年期,还有余额10万,已经还款3年,还有2年到期,银行当前2年期利率为4.5%,则罚款金额为(6%-4.5%x$10x2() =$3000

三、             取高法:将上述两种情况算出的金额进行比较,金额较大的为实际罚款数。绝大多数加拿大银行采取这种方法。

要想知道准确的罚款金额,以及银行收费情况,需要打电话去银行查询。

换成新贷款后,能够节省多少利息开支,是决定是否更换贷款的另外一项重要因素。可以把两个不同利率的贷款输入贷款计算器中,比较一下利息支出的情况。推荐大家使用大银行的利息计算器,如,RBC网站上的计算器https://www.rbcroyalbank.com/cgi-bin/mortgage/mpc/start.cgi/start先随便输入一笔贷款,计算器会帮你算出些数字。在显示结果画面的右下角会有一个比较不同贷款的选项,“Change & Compare Scenario”。点击后即可计算和比较。通过输入两个不同利率但其他条件都相同的贷款,比较一下利息支出。 从目前的情况看,续作新贷款时,银行会要求重新对房子进行估价,因此,新贷款的各项手续费也需要考虑。  如果总成本没有超过所节省的利息,可以考虑更换现有贷款。 换贷款的过程比较复杂,建议大家找按揭贷款经纪人帮助参谋和办理。如果贷款本金较大,一些经纪人还愿意帮助借款人负担一小部分罚款。 

另外,。。。全文

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