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加拿大住房贷款罚金为什么这么高?

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最近收到很多住房贷款借款人的来信,询问为什么自己的贷款在提前还款时被银行或金融公司课以重罚。10几万的贷款余额被课以56千元的罚款,使那些希望提前还清高利率贷款,换成目前低利率贷款的人望而却步。也有些朋友来信询问,为什么银行公布在网站和办公场所的利率都很高,而通过贷款经纪人最终做成的贷款利率比银行公布了利率低很多。

这两个问题与银行的公布利率(posted rates)和折扣利率(special offered/discounted rates)的概念有关。

公布利率(posted rates)是指银行或贷款公司对外公布的利率,业内被称为“未经讨价还价的利率(not negotiated rates)”。借款人如果对自己的信用状况,财务状况比较了解和有信心,可以自己去和银行谈,要求银行给自己一个比公布利率更好的贷款利率。如果选择贷款经纪的服务,即可以通过经纪了解自己的信用状况,由贷款经纪根据实际情况,帮助借款人和银行argue,从而取得好的利率。借款人可以直接向Equifax申请索取免费的信用报告,但得到的信用报告上只有信用记录——有几张信用卡,额度占有情况等,但缺少一项最重要的内容——信用分数。通过贷款经纪获取的报告不仅有信用分数而且有更详细的说明和解释。这是因为所有的持牌贷款经纪人都是信用调查局的会员(credit bureau members),而信用调查局为会员和非会员提供的信用报告格式和内容是不同的。贷款经纪会根据借款人真实准确的情况与银行讨价还价,为借款人争取比公布利率更好的贷款利率。

对于银行来说,公布利率还有一个非常重要的用途——是计算提前还款罚金的依据。当利率降低时,会有很多人要求提前还清贷款,但只要是封闭式(Closed)的贷款,银行都要课收罚金。加拿大绝大多数的银行和贷款公司采取的计收罚金算法为:3个月利息与银行损失的金额取高法。例如,原贷款本金30万,5年期固定封闭式贷款,利率为年利率6%(月利率为6%/12),尚有20万贷款余额,还有3年还清;现在该银行公布的3年期利率为5.0%,特价/折扣利率为4.5%,那么按照上述算法,3个月的利息罚款为(6%/12)x3×20=3000;如果贷款合同中约定,银行损失法计算罚金时,按银行公布利率计算,那么罚金为(6%-5.0%/12×36x20=6000。根据取高法,6000大于3000,所以银行要向借款人课以罚款6000元。

提醒大家注意一点。。。全文

作者:王红雨 多伦多贷款经纪 地产周刊专栏作者

      电话:647-728-3063

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