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加拿大住房贷款有统一的审批标准吗?

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加拿大住房贷款有没有统一的审批标准?  作者:王红雨            2009329

来源:www.5in.ca我住加拿大

 

摘要:

很多住房贷款申请人发现,加拿大的金融机构在住房贷款方面,不仅利率不同,而且承做标准也不一样。有的银行说新移民不能贷,有的说非永久居民要35%以上的首付……这让习惯了中国式的统一利率,统一贷款标准的华人有些不知所措。 据统计,截止20092月末,加拿大共有21家本地注册银行(一类银行);25家在国外注册,在加拿大设有子行(Subsidiary)的外资银行(二类银行);23家在国外注册,在加拿大设有分行(Branch)的外资银行(三类银行);7家不吸收存款,专营贷款的银行;以及530多家各类信用社。上述银行,信用社,以及经营住房贷款的保险公司和信托公司,组成了加拿大住房贷款的lender团队。这些金融机构在住房贷款业务方面有没有统一标准呢?答案是肯定的。

加拿大住房贷款承做标准的设定与美国非常相似。大家可能对“次贷”“两房”这两个词比较熟悉,那我们就从美国住房贷款承做标准说起吧。 美国的“两房”是指美国半国有的,两家住房贷款证券化公司——房地美和房利美(Freddie Mac Fannie Mae)。他们的职能是收购商业银行的住房贷款,然后将这些资产转换成债券出售给投资者。此类债券有住房资产作为保证,因此风险比企业发行的债券低,而且流通性更好。商业银行可以通过出售贷款,提高流动性和贷款能力。那么,“两房”制定的住房贷款收购标准就成了商业银行承做住房贷款的审批标准。符合标准的贷款,可以卖给“两房”;不符合标准的贷款被称作是“次级贷款”或“次贷”,“两房”不会收购,但华尔街的其他资产证券化公司(如,莱曼兄弟)会收购。“次贷”的特点是,首付比例低,或借款人信用差,或房屋是价格高出“两房”收购标准的豪宅等,简单地说,“次贷”就是高风险住房按揭贷款。美国房地产泡沫破灭时,“次贷”的违约率首先提高,房贷的断供使持有“次贷”债券的投资人损失惨重,大量持有次级债券的银行和金融机构便出现了流动性危机,在全球经济的一体化的作用下,这一危机迅速蔓延,进而导致了今天的全球性经济衰退。 加拿大也有类似“两房”的半国有化公司——CMHC(加拿大按揭贷款和住房公司Canada Mortgage and Housing Corporation)。与“两房”不同的是,CMHC虽然也收购住房贷款,并将其证券化,但CMHC主要通过承做“房贷保险”向商业银行和金融机构传递住房贷款审批标准。这是因为,加拿大的商业银行资金比较充裕,而且认为自己持有住房贷款盈利更高,对出售资产不感兴趣,所以加拿大按揭资产证券化比例较低,CMHC也无法通过收购住房贷款资产为住房贷款审批设定标准。 “房贷保险”(mortgage insurance)是“房贷违约保险”(mortgage default insurance)的简称。当借款人因首付不足等原因不满足商业银行贷款标准时,商业银行会向CMHC购买“房贷保险”,然后把保险费转嫁到借款人身上。一旦借款人违约,商业银行在拍卖了房产后依然有损失的情况下,银行会向CMHC要求保险理赔。CMHC赔付银行损失的同时会将房产转入自己名下,再通过法律手段向借款人追讨。从而,使承做贷款的银行免于损失。按照加拿大法律规定,受联邦监管的银行——上述一至三类银行,在承做首付低于20%住房贷款时,必须向CMHC投保。因此,银行在审批住房贷款时,如果申请人的首付低于20%,就会要求借款人购买保险。这就是CMHC通过制定保险标准传递贷款审批标准的机制。我们平时听说的,低于20%首付必须买保险,就是这么来的。 我们来看一个CMHC通过设定承保标准传递贷款审批标准更具体的例子: IE中输入http://cmhc.ca/en/hoficlincl/moloin/hopr/hopr_001.cfm,我们就可以找到CMHC“房贷保险”的快速索引。这是一个首付来自自己的帐户(Traditional Source of Down Payment)情况下,CMHC承做保险的标准:1-2单元房屋,首付可以低至5%3-4单元房屋,首付最低为10%;贷款金额与房价比例大于80%时,还款分摊期最长为35年,小于80%时,分摊期可以长达40年;信用分数在680分以下的借款人,偿债比例需要在32%42%以内,高于680分的偿债比例可以放宽到44%等等。。。。。全文 相关阅读:视频:加拿大房屋贷款种类视频:加拿大房屋贷款法律规定

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