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发布: 2010-5-12 23:14 | 作者: 王红雨 | 来源: www.5in.ca 我住加拿大

浮动利率与固定利率之间的差距目前已经到了历史上最大的时候。几乎所有的消费者都在为选择固定利率还是浮动利率苦恼。如果有一种贷款能够同时选择浮动和利率就好了。另外,作为家庭最大债务的房屋贷款,如果能够由消费者自行决定还款和变现,那就更好了。能够实现上述愿望的贷款产品,可以说是一种完美的住房贷款。目前,BMO(满地可银行)在各大英文媒体广泛宣传的Home Readiline产品,可以实现消费者的这些愿望。 

Home Readiline,是一种以房屋作为抵押的信用额度,顾名思义,就是允许借款人随时取用房屋净值中资金的消费信贷额度。房屋净值是指房屋价值减掉房屋贷款余额。消费者可以通过申请房屋净值额度来实现随时取用房屋净值的愿望。Home Readiline房屋净值额度最高限额为房价的80%。能否取得80%房价的额度要看借款人是否具备一定的偿还能力。如果偿还能力允许,申请人可以申请Home Readiline信用额度和按揭贷款的组合,并可以将房屋按揭贷款部分分为浮动利率按揭和固定利率按揭。如果按揭贷款的总金额低于房屋价值的80%,那么借款人可以立刻获得房屋净值额度。 

例如,房价50万,税前家庭收入9万,申请人同时申请Home Readiline和按揭贷款的组合,按照目前的利率水平可以申请到40万的混合贷款。如果消费者只需要30万的按揭贷款,那么立刻就会获得10万的房屋净值额度,同时,申请人可以将按揭贷款部分(30万)分为15万固定利率按揭贷款,15万浮动利率按揭贷款,如何分配这一比例,可以由消费者自行决定。10万元房屋净值额度在不取用的情况下不计息,在净值额度项下取用贷款,可以选择每月只付利息,也可以自行设定每月偿还本金的金额。 

这种按揭贷款与净值额度组合的贷款还有另外一个特出的特点——房屋净值额度随着按揭贷款本金的降低而逐步增加。如果初始净值额度为10万,按揭贷款每月偿付本金800元,那么净值额度就每月增加800元,本金降低2万元后,净值额度则变为12万。即使初始净值额度为0,随着借款人不断偿还本金,净值额度随之增加,房屋净值额度会从无到有,逐步增加。如,上例中如果按揭贷款金额为40万,则没有初始净值额度。 

组合房屋贷款中各部分贷款的计息方式有很大区别。固定利率部分的按揭贷款每半年计算一次复利;浮动利率按揭贷款每月计算一次复利;而净值额度项下的提款则是每日计算复利。 

申请组合房屋贷款时,需要借款人对贷款银行有较高的忠诚度。如果贷款期内或贷款到期后尚有余额,需要转到其他金融机构时,解除此类贷款的抵押,需要律师介入,因此会有律师费发生。 

组合房贷的优势是显而易见的。首先,借款人可以随时取用已经属于自己的那部分房屋净值。很多初次购房的人自己没有察觉今后会有房产变现的需求,但随着不断地把家庭收入变为不动产,便会发现沉淀资金过多,流动资金太少,需要资金周转时固定资产难以变现。Home Readiline的作用洽在于此。其次,这类组合贷款是将房屋净值额度与按揭贷款组合在一起,一次性在政府注册抵押,费用和利率都低于单独的房屋净值额度(BMO的此类净值额度被称之为Home Owner Line)。这种注册方式决定了,额度可以随着按揭贷款本金的降低而增加,因为这是一个组合。如果是一个孤立的房屋净值额度,则不会随着按揭贷款的还本付息而增加。很多银行和金融机构没有组合的房屋净值额度,只有孤立的净值额度。消费者可以通过询问经办人员额度是否变化来判断是哪类净值额度。孤立的房屋净值额度是在按揭贷款之后的再次抵押,债务清偿优先权次于按揭贷款,因此利率较高。目前,BMO银行的Home Readiline的利率为P+0.5%,孤立的房屋净值额度利率为P+1%,而且额度不会随着本金的降低而升高。另外,孤立的房屋净值额度需要单独注册抵押和解除抵押,费用通常由申请人负担。第三,申请按揭贷款的同时申请组合的房屋净值贷款可以一次性审批,并避免重复发生房产估价费。如果借款人在申请按揭贷款时没有申请按揭额度,日后觉得需要从房屋净值中提取资金,届时银行会要求重新对房屋进行估价,并对借款人贷款资格进行评估,如果借款人恰好失业,则很难从房屋净值中提取资金。 

按照目前CMHC的最新要求,购买非自住投资类房产,至少需要20%首付。在加拿大这个高税收的国家里,将税后的存款攒够20%首付并不是一件容易的事。能够从现有房屋的净值中提出款项用于房产投资,不失为一种明智的选择。 

关于Home Readiline如何使用,请参见BMO网站http://www.bmo.com/homeownerreadiline/index.html 

 

个人观点仅供参考。 

作者:王红雨加拿大房贷专家电话:416-880-5089 

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文章来源:www.5in.ca我住加拿大

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